獨家｜油塘灣「巨無霸」項目批出首期補地價逾44億 平均每呎約3000元
發佈時間：09:25 2025-07-03 HKT
近年市區罕見大型物業發展計劃、規模相於半個鰂魚涌太古城的油塘灣「巨無霸」商住項目，發展商為解決纏擾多年的補地價問題，決定將項目「斬件」，分4期發展及逐期申請補地價。市場消息透露，政府已批出第1期補地價費用，平均每方呎樓面補價逾3,000元，涉及金額超過44億元，相信發展商接納機會不大。
恒基、新地及會德豐地產等6大發展商合作的油塘灣「巨無霸」商住項目，可建總樓面面積逾408萬方呎，預期可提供6,236伙住宅單位，然而經過超過4年磋商，政府與發展商依然未能就項目補地價達成協議。有見及此，發展商決定「變陣」，將項目分為4期發展，並且逐期申請補地價。
第1期屬商住綜合發展
消息指出，項目第1期屬商住綜合發展，其餘3期則為純住宅，第1期可建樓面面積約147.7萬方呎，當中非住宅樓面約10萬方呎，住宅單位數目將較其餘3期為多，按政府最新批出的平均每方呎樓面補價逾3,000元計算，涉及補地價金額超過44.3億元。
可建樓面逾147萬呎
不過，由於補地價費用依然過高，相信發展商接納機會不大。以越秀地產同區東源街越秀冷藏倉庫重建項目為例，2023年11月與政府達成補地價協議，涉及金額約13.46億元，按項目可建總樓面面積約66萬方呎計算，平均每方呎樓面補價僅約2,040元。
與此同時，油塘灣項目「拆細」之前，政府去年9月第4度批出項目補地價費用，平均每方呎樓面補價約3,900元，涉及補地價金額超過159億，以每方呎樓面補價作比較，兩者相差不遠，相信發展商會提出上訴。
翻查資料，根據原先的構思，發展商計劃與政府達成補地價協議之後，分8期至10期進行發展，然而政府於2020年12月首度批出項目補地價費用之後，一直未能與發展商達成補地價協議，原因除補地價費用過高之外，發展年期長，風險與利息成本較高同屬重要因素。
分4期發展降風險
據了解，項目「斬件」之前僅補地價、建築費及利息支出等，實用面積計算，首期平均每方發展成本約14,500元，後續期數將更高，而且發展商需要在39萬呎的前濱及海牀範圍，興建海堤及登岸梯級，令整體發展成本增加，因此發展商決定將項目拆分為4期發展，一方面希望可以加快補地價，另方面因不用「一筆過」支付巨額補地價費用，期望降低發展風險。
