400萬以下村屋成交增 元朗最多 專家提醒按揭較嚴 留意僭建風險

400萬元以下物業印花稅降至100元後，不少買家「蠢蠢欲動」尋寶，除了私人屋苑外，有上車客就將目標，轉向面積相對寬敞、活動空間較多的村屋。中原發表報告指，今年首5個月價值300萬至400萬新界二手村屋成交，較去年同期增加近32%。不過，村屋與一般樓宇不同，在購入之前應要先了解涉及的轉售限制及業權問題。另外有專家指，村屋估價需要留意3大位，以順利承造按揭。

所謂「村屋」只是大眾統稱，實際上可分為3大類，包括舊屋地、祖堂地及丁屋。隨著過去幾十年城市化，香港現存村屋主要集中在元朗、大埔、西貢/清水灣、大嶼山、屯門、北區及沙田。

據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年首5個月新界二手村屋買賣合約登記錄602宗，總值23.48億元。二手村屋買賣登記最多位於元朗區（203宗），其次是大埔區（101宗），第三是西貢區（99宗）。她表示，受惠政府放寬百元印花稅徵收門檻，期內400萬或以下二手村屋買賣錄得升幅，其中300萬至400萬的買賣升幅最多，錄190宗，較去年同期上升31.9%。

注意轉售限制

相比市區房屋而言，村屋價格較為實惠，容易負擔，例如鄰近元朗西鐵站的黃屋村，有村屋中層戶於今年3月以318萬沽出，實用面積700方呎，呎價僅4,543元。不過上述3類村屋各有不同的轉售條件，將會影響按揭或按保申請，因為買入前必須認清所屬的村屋類型。

舊屋地即1905年集體官批已被佔用的村屋，不用補地價，因此沒有轉讓限制。

祖堂地是由祖先或族堂留下予後人的村屋，屬整個宗族而非個人擁有的私人土地，細分為「祖地」及「堂地」。根據地政總署《購置新界鄉村屋宇須知》，倘要出售以「祖」或「堂」名義擁有的土地，必須事先取得所有司理(祖或堂地的管理人)簽署，證明所有同宗男丁同意，以及取得民政專員發出的轉售同意書才可出售。

至於由新界原居民男丁興建的丁屋，是最常見的村屋一種。有別於舊屋地並無限制買賣條款，在政府認可官地興建的丁屋，無論任何時候轉售均須補地價。至於在私人農地上興建的丁屋，落成5年內轉售須補地價，5年後則可自由轉讓，毋須補地價。

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涉及僭建令會影響交易

村屋最常見的僭建物有密封式露台、天台玻璃屋、有蓋停車位等，甚至室內改裝樓梯等。如屋宇署發現有違規建築，有機會被釘契，必須在指定期限內清拆，解除釘契才可以繼續交易，因此準買家應事前通過土地註冊處查冊，查看村屋是否有建築物違規的頒令，以及該釘契是否已被解除。

若村屋涉及僭建令，但買賣雙方仍想繼續進行交易，就需要在臨時買賣合約中列明清拆費用由哪一方負責。

天台、花園及車位或未入契

現時指定建築標準的丁屋限高三層，每層面積700平方呎，買家可選擇購入下層、中層或頂層。不過，部分連地下層所出售的花園、連頂層出售的天台，或村屋門前或附近的車位，未必納入地契範圍，無入契的地方有機會被政府追收地租或被收回土地使用權。

注意路權問題

買村屋除了要了解物業本身，同時亦要注意路權問題。村屋業權不一定包括周邊出入口的通道和路權，特別是樓齡高的村屋，業權和路權較複雜。如周圍的道路由政府擁有，有可能被限制使用；若屬私人道路，則有可能需要付過路費。

銀行不為丁屋樓花提供按揭

未建成的村屋物業俗稱「村花」或「丁花」，基本上都不能承造按保或銀行按揭。原因是仍在興建中的丁屋尚未取得滿意紙（完工證），未能通過向地政處申請補地價，不能把物業或土地賣出或轉讓。除非買家不需要申請按揭並願意承擔買樓花風險，否則最好購買已取得滿意紙及已補地價的現成丁屋。

銀行村屋按揭更嚴謹 3大因素影響估價

村屋交投量始終不及大型屋苑，欠缺成交數據供銀行作為參考指標，導致個別村屋估值上較私樓波幅大，甚至有估價不足的情況，繼而影響到村屋按揭的成數。

就村屋估價及按揭問題，中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒，每間銀行針對不同類型物業的估價及取態都會有所不同，部份銀行相對保守，因此若估價不足一定要多找幾家銀行作比較。

如要村屋估足價，買家需要留意3點，首先是成交量或流轉率。一般較貼市價的村屋都是市場上本身較受歡迎的傳統村屋群，很多時候成交量或流轉率較好，通常較少出現估價不足情況，對於銀行來說，如果屬標準丁屋類型，即傳統2,100方呎，三層每層700方呎這一類，一般會估足價。

第二是物業位置，銀行估價一般需要實地視察物業狀況作評估，位置會否過於偏僻、交通網絡或會否有合法車路直達單位等因素考量。

第三是單位狀態，例如單位僭建、改建、天台及花園是否入契、通往物業之路權及附近有否斜坡維修等問題均會是考慮因素，買入村屋前，可先委託專業人士如律師及認可土地測量師查核。

村屋按揭 樓齡最關鍵

按揭年期將影響供樓人士每個月的還款額，一般私樓可以承造30年還款期，年期越長，每月還款額自然較低，負擔相對較輕。不過王美鳳表示，銀行對於村屋樓齡要求較高，村屋之樓齡與按揭年期總和多以55年至65年為限，不像私樓般多可長達75年，按揭年期亦多以20年至25年為限，甚少如私樓可長達30年。

至於村屋一樣可以申請按保，但要留意條款準則和一般私樓有分別，假設村屋按保計劃的樓價上限是1,000萬，但最多只可申請8成半按揭，而非好像私樓般承造9成按揭，村屋8成半按揭的樓價上限是900萬，貸款額上限720萬；若樓價達900萬至1,000萬，最高則只可申請8成按揭。王美鳳提醒，村屋買賣及按揭審批較私樓複雜，準買家宜可先向按揭轉介公司或銀行查詢按揭事宜。

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