400万以下村屋成交增 元朗最多 专家提醒按揭较严 留意僭建风险

400万元以下物业印花税降至100元后，不少买家「蠢蠢欲动」寻宝，除了私人屋苑外，有上车客就将目标，转向面积相对宽敞、活动空间较多的村屋。中原发表报告指，今年首5个月价值300万至400万新界二手村屋成交，较去年同期增加近32%。不过，村屋与一般楼宇不同，在购入之前应要先了解涉及的转售限制及业权问题。另外有专家指，村屋估价需要留意3大位，以顺利承造按揭。

所谓「村屋」只是大众统称，实际上可分为3大类，包括旧屋地、祖堂地及丁屋。随著过去几十年城市化，香港现存村屋主要集中在元朗、大埔、西贡/清水湾、大屿山、屯门、北区及沙田。

据中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，2025年首5个月新界二手村屋买卖合约登记录602宗，总值23.48亿元。二手村屋买卖登记最多位于元朗区（203宗），其次是大埔区（101宗），第三是西贡区（99宗）。她表示，受惠政府放宽百元印花税征收门槛，期内400万或以下二手村屋买卖录得升幅，其中300万至400万的买卖升幅最多，录190宗，较去年同期上升31.9%。

注意转售限制

相比市区房屋而言，村屋价格较为实惠，容易负担，例如邻近元朗西铁站的黄屋村，有村屋中层户于今年3月以318万沽出，实用面积700方呎，呎价仅4,543元。不过上述3类村屋各有不同的转售条件，将会影响按揭或按保申请，因为买入前必须认清所属的村屋类型。

旧屋地即1905年集体官批已被占用的村屋，不用补地价，因此没有转让限制。

祖堂地是由祖先或族堂留下予后人的村屋，属整个宗族而非个人拥有的私人土地，细分为「祖地」及「堂地」。根据地政总署《购置新界乡村屋宇须知》，倘要出售以「祖」或「堂」名义拥有的土地，必须事先取得所有司理(祖或堂地的管理人)签署，证明所有同宗男丁同意，以及取得民政专员发出的转售同意书才可出售。

至于由新界原居民男丁兴建的丁屋，是最常见的村屋一种。有别于旧屋地并无限制买卖条款，在政府认可官地兴建的丁屋，无论任何时候转售均须补地价。至于在私人农地上兴建的丁屋，落成5年内转售须补地价，5年后则可自由转让，毋须补地价。

相关新闻：元朗3房村屋拍卖仅叫68万 主因半契楼风险大 专家教路有何要注意

涉及僭建令会影响交易

村屋最常见的僭建物有密封式露台、天台玻璃屋、有盖停车位等，甚至室内改装楼梯等。如屋宇署发现有违规建筑，有机会被钉契，必须在指定期限内清拆，解除钉契才可以继续交易，因此准买家应事前通过土地注册处查册，查看村屋是否有建筑物违规的颁令，以及该钉契是否已被解除。

若村屋涉及僭建令，但买卖双方仍想继续进行交易，就需要在临时买卖合约中列明清拆费用由哪一方负责。

天台、花园及车位或未入契

现时指定建筑标准的丁屋限高三层，每层面积700平方呎，买家可选择购入下层、中层或顶层。不过，部分连地下层所出售的花园、连顶层出售的天台，或村屋门前或附近的车位，未必纳入地契范围，无入契的地方有机会被政府追收地租或被收回土地使用权。

注意路权问题

买村屋除了要了解物业本身，同时亦要注意路权问题。村屋业权不一定包括周边出入口的通道和路权，特别是楼龄高的村屋，业权和路权较复杂。如周围的道路由政府拥有，有可能被限制使用；若属私人道路，则有可能需要付过路费。

银行不为丁屋楼花提供按揭

未建成的村屋物业俗称「村花」或「丁花」，基本上都不能承造按保或银行按揭。原因是仍在兴建中的丁屋尚未取得满意纸（完工证），未能通过向地政处申请补地价，不能把物业或土地卖出或转让。除非买家不需要申请按揭并愿意承担买楼花风险，否则最好购买已取得满意纸及已补地价的现成丁屋。

银行村屋按揭更严谨 3大因素影响估价

村屋交投量始终不及大型屋苑，欠缺成交数据供银行作为参考指标，导致个别村屋估值上较私楼波幅大，甚至有估价不足的情况，继而影响到村屋按揭的成数。

就村屋估价及按揭问题，中原按揭经纪董事总经理王美凤提醒，每间银行针对不同类型物业的估价及取态都会有所不同，部份银行相对保守，因此若估价不足一定要多找几家银行作比较。

如要村屋估足价，买家需要留意3点，首先是成交量或流转率。一般较贴市价的村屋都是市场上本身较受欢迎的传统村屋群，很多时候成交量或流转率较好，通常较少出现估价不足情况，对于银行来说，如果属标准丁屋类型，即传统2,100方呎，三层每层700方呎这一类，一般会估足价。

第二是物业位置，银行估价一般需要实地视察物业状况作评估，位置会否过于偏僻、交通网络或会否有合法车路直达单位等因素考量。

第三是单位状态，例如单位僭建、改建、天台及花园是否入契、通往物业之路权及附近有否斜坡维修等问题均会是考虑因素，买入村屋前，可先委托专业人士如律师及认可土地测量师查核。

村屋按揭 楼龄最关键

按揭年期将影响供楼人士每个月的还款额，一般私楼可以承造30年还款期，年期越长，每月还款额自然较低，负担相对较轻。不过王美凤表示，银行对于村屋楼龄要求较高，村屋之楼龄与按揭年期总和多以55年至65年为限，不像私楼般多可长达75年，按揭年期亦多以20年至25年为限，甚少如私楼可长达30年。

至于村屋一样可以申请按保，但要留意条款准则和一般私楼有分别，假设村屋按保计划的楼价上限是1,000万，但最多只可申请8成半按揭，而非好像私楼般承造9成按揭，村屋8成半按揭的楼价上限是900万，贷款额上限720万；若楼价达900万至1,000万，最高则只可申请8成按揭。王美凤提醒，村屋买卖及按揭审批较私楼复杂，准买家宜可先向按揭转介公司或银行查询按揭事宜。

延伸阅读：YouTuber租村屋花六位数豪装 一个原因感后悔

香港地租金高昂，随时可能占去人工的一半，所以不少人会选择租住较平的村屋单位。曾拍片分享自费10万元「豪装」租住村屋单位的YouTuber李梓恩（Pinky）早前再次拍片，分享居住感受，认为相比起私楼，村屋单位面积宽敞，可饲养猫狗，最重要是租金便宜。不过，她亦列出该单位的3大缺点，直言「濑咗嘢」，如果可再选择多一次，未必会承租，并在影片中列出睇村屋租盘时的注意事项，教大家避开伏位！

即睇Pinky 700呎北欧风村屋：

租村屋花六位数豪装 YouTuber入住1年半 一个原因感后悔 附五大新手租楼注意