瑞銀料港樓價全年升一成 受惠專才剛性需求 2027料迎英國回流潮
發佈時間：14:12 2026-05-11 HKT
瑞銀發表最新市場展望，維持美國今年第四季減息一次基準預期；若聯儲局減息25點子，本港按揭利率一般跟隨下調一半，由現時約3.25%回落至3.125%水平。目前本港住宅租金回報率維持3.4%至3.5%，按揭利率回落將提升買樓收租吸引力，直接帶動樓市置業及投資需求。
零售物業租金料升5%
瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻表示，最為看好住宅板塊，其次為寫字樓，零售看法相對審慎；對全年樓價預測升5%至10%，寫字樓租金整體持平、中環核心地段溫和向上，零售物業租金則料升約5%。
他表示，住宅市場受多項結構性利好加持，剛性需求堅挺。一方面，本港教育優勢持續吸納內地專才來港，內地高考985大學入學率僅約2%，港籍考生入讀本港三大名校比率高達21%，升學門檻遠低內地。另一方面，過去5年約30萬港人移民海外，首批赴英移民2027年可獲英國公民資格，惟英國就業環境遜色本港，料迎人口回流潮，進一步提振住屋需求。
未來私樓落成量持續收縮
供應方面，他指過去5年樓價下滑拖累土地及新盤銷售，未來兩、三年私人住宅落成量持續收縮。現時本港每年新樓銷售約2萬套，遠高於每年8,000至9,000夥新開工規模，供需格局緊張為樓價、租金帶來堅實承託。若美國今年落實減息，單次減息已有望帶動樓價升約10%，市場減息與否的不確定性，亦令樓價維持5%至10%預測區間。
寫字樓市場分化 基金支撐租務
寫字樓板塊內部分化顯著，林鎮鴻表示，金融業擴張帶動租務需求，證監會持牌人數最新升4.55%，對寫字樓質素要求高、租金敏感度低的對沖及量化基金料為增聘主力，支撐中環租金今年升2至3%；惟受整體供應及其他行業拖累，全港寫字樓租金整體持平。
零售地產則受國際油價走高、經營成本上升影響，加上本港電商滲透率偏低、國產品牌崛起分流消費，前景相對審慎。
恒指維持30000點目標不變
瑞銀香港研究部總監陳志立補充，現時港股估值已修復至歷史平均水平，板塊看好地產、金融及出口導向企業，並配置原材料及石油股對沖地緣風險；恒指維持年底30000點目標不變，較現水平潛在升幅約一成至一成二。
至於環球格局，瑞銀全球研究部亞太區研究部總監連沛堃提醒，市場須警惕高油價帶來的通脹連鎖傳導風險，投資宜聚焦AI科技、半導體及能源轉型賽道，避開高油價及高息敏感板塊。
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