福岡「外國人公寓」遭抵制告吹 中港買家被標籤 專家拆解排外真相 「其實是個美麗誤會」
發佈時間：06:00 2026-05-10 HKT
日本福岡縣朝倉市一個原定以海外買家為主的「外國人公寓」發展項目，近日在當地居民的強烈反對下宣告觸礁。據悉，該項目的目標客源有高達八成為中港買家。從事日本房地產投資Sakura Japan & Global行政總裁張明珠接受《星島頭條》訪問，詳細剖析事件背後的文化差異、外資發展商的圖利算盤，以及現時外國人在日本購買一手樓的「地獄級」難度。
據市政府及日媒報道，開發商原定在市內柿原地區、鄰近高爾夫球場興建以外國居民為主要目標客群的公寓大樓。早在2024年的當地說明會上披露，項目第一階段擬在約1.8萬平方米土地上興建兩棟14層大樓，合共提供約290個單位，預計可容納約705名住戶，同時計劃日後擴展至最多六棟大樓，容納2,000人入住。
開發商表示，預期未來住戶約40%來自中國內地、40%來自香港及台灣，其餘約20%則為日本及韓國居民。消息其後在社交平台廣泛流傳，引起當地民眾的強烈反對。最終，擁有該地塊的日本企業及高爾夫球場營運公司通知開發商，決定不提供土地發展。
文化差異成導火線 憂噪音及垃圾分類問題
對於福岡朝倉市居民的強烈抗議，張明珠指出，首要原因離不開生活習慣的巨大差異。她表示，日本人普遍對外國人群居有一定的擔憂，尤其害怕噪音及亂拋垃圾等問題。她指，日本的垃圾分類和收集制度非常嚴格，例如規定星期三才能掉某類垃圾，但外國人可能未必清楚這些規矩，隨便就把垃圾掉出來。她解釋，這並非單純的「排外」，而是在傳統的日本住宅區中，居民為了維持原有的生活秩序而產生的自我保護意識。當一個項目標榜九成買家是外國人時，必定會引起當地社區的極大迴響及反對聲音。
發展商身份惹疑 疑外資借地建屋謀利
針對該項目的背景，張明珠推斷，該發展商極有可能並非日本本土的大型發展商，而是外資機構。她表示，日本傳統的大型發展商，建屋概念根深蒂固，主要是為了賣給日本人，極少會特意建一幢樓來專攻外國人市場。她指出，這類項目多數是外資尋找當地的土地，向海外買家推銷以謀取更高利潤。
她進一步分析定價策略，如果在該區賣給本地人，價錢最多只值3,000萬至4,000萬日圓（約149萬至200萬港元），而且本地人多數寧願購買「一戶建」，對這類不知名發展商的公寓未必感興趣。因此，發展商將項目包裝成海外投資項目，售價可能提高三至四成，甚至以7,000萬至8,000萬日圓（約350萬至400萬港元），近乎一倍的溢價賣給外國投資者。這種「高溢價」策略，正是發展商可以將二﹑三線城市翻倍的原因。
日人誤解外國人推高樓價
除了生活習慣，另一個引發當地人不滿的主因，是認為外國人搶貴了當地的樓價。然而，張明珠澄清「其實是一個美麗的誤會」。她指出，日本這兩年的樓市炒風極其熾熱，「真正推高一手樓價的絕大部分是日本人自己。」
她表示，現時日本新樓往往要等兩年才落成，而日本人購買物業的借貸比例極高，甚至可以借到85%，供樓對他們來說「唔痛」。她指出，很多日本買家在樓花期買入，由於樓價升得太急，一收樓就已經有10%至20%的升幅。業嘗到甜頭後，這些本地人便會將物業轉手獲利並再次入市，從而大幅推高了樓價。不過，社會上的聲音卻往往將責任歸咎於外國投資者，導致發展商備受壓力，不得不對外宣稱已限制外國人的購買比例。
事實上，外國人現時要在日本購買一手樓，可謂困難重重。張明珠透露，由於溝通成本極高，現時日本大型發展商基本上將外國人的配額進一步壓低，一旦外國人的配額售罄，即使項目仍有單位，也不會再賣給非日籍人士。
日本樓市新趨勢 5年禁售期與「借地權」抬頭
面對熾熱的炒風，張明珠透露日本樓市正出現兩大新趨勢。第一，為了遏止短炒，現時部分大型或核心項目已開始實施「5年內不可轉讓」的限制。第二，以往日本新樓最大的賣點是「永久業權」，但現時有越來越多位於核心地段的項目，已改為出售「借地權」，即非永久業權。她預計，這種趨勢在未來的日本核心項目中將會越來越普遍。
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