福冈「外国人公寓」遭抵制告吹 中港买家被标签 专家拆解排外真相 「其实是个美丽误会」
发布时间：06:00 2026-05-10 HKT
日本福冈县朝仓市一个原定以海外买家为主的「外国人公寓」发展项目，近日在当地居民的强烈反对下宣告触礁。据悉，该项目的目标客源有高达八成为中港买家。从事日本房地产投资Sakura Japan & Global行政总裁张明珠接受《星岛头条》访问，详细剖析事件背后的文化差异、外资发展商的图利算盘，以及现时外国人在日本购买一手楼的「地狱级」难度。
据市政府及日媒报道，开发商原定在市内柿原地区、邻近高尔夫球场兴建以外国居民为主要目标客群的公寓大楼。早在2024年的当地说明会上披露，项目第一阶段拟在约1.8万平方米土地上兴建两栋14层大楼，合共提供约290个单位，预计可容纳约705名住户，同时计划日后扩展至最多六栋大楼，容纳2,000人入住。
开发商表示，预期未来住户约40%来自中国内地、40%来自香港及台湾，其余约20%则为日本及韩国居民。消息其后在社交平台广泛流传，引起当地民众的强烈反对。最终，拥有该地块的日本企业及高尔夫球场营运公司通知开发商，决定不提供土地发展。
文化差异成导火线 忧噪音及垃圾分类问题
对于福冈朝仓市居民的强烈抗议，张明珠指出，首要原因离不开生活习惯的巨大差异。她表示，日本人普遍对外国人群居有一定的担忧，尤其害怕噪音及乱抛垃圾等问题。她指，日本的垃圾分类和收集制度非常严格，例如规定星期三才能掉某类垃圾，但外国人可能未必清楚这些规矩，随便就把垃圾掉出来。她解释，这并非单纯的「排外」，而是在传统的日本住宅区中，居民为了维持原有的生活秩序而产生的自我保护意识。当一个项目标榜九成买家是外国人时，必定会引起当地社区的极大回响及反对声音。
发展商身份惹疑 疑外资借地建屋谋利
针对该项目的背景，张明珠推断，该发展商极有可能并非日本本土的大型发展商，而是外资机构。她表示，日本传统的大型发展商，建屋概念根深蒂固，主要是为了卖给日本人，极少会特意建一幢楼来专攻外国人市场。她指出，这类项目多数是外资寻找当地的土地，向海外买家推销以谋取更高利润。
她进一步分析定价策略，如果在该区卖给本地人，价钱最多只值3,000万至4,000万日圆（约149万至200万港元），而且本地人多数宁愿购买「一户建」，对这类不知名发展商的公寓未必感兴趣。因此，发展商将项目包装成海外投资项目，售价可能提高三至四成，甚至以7,000万至8,000万日圆（约350万至400万港元），近乎一倍的溢价卖给外国投资者。这种「高溢价」策略，正是发展商可以将二﹑三线城市翻倍的原因。
日人误解外国人推高楼价
除了生活习惯，另一个引发当地人不满的主因，是认为外国人抢贵了当地的楼价。然而，张明珠澄清「其实是一个美丽的误会」。她指出，日本这两年的楼市炒风极其炽热，「真正推高一手楼价的绝大部分是日本人自己。」
她表示，现时日本新楼往往要等两年才落成，而日本人购买物业的借贷比例极高，甚至可以借到85%，供楼对他们来说「唔痛」。她指出，很多日本买家在楼花期买入，由于楼价升得太急，一收楼就已经有10%至20%的升幅。业尝到甜头后，这些本地人便会将物业转手获利并再次入市，从而大幅推高了楼价。不过，社会上的声音却往往将责任归咎于外国投资者，导致发展商备受压力，不得不对外宣称已限制外国人的购买比例。
事实上，外国人现时要在日本购买一手楼，可谓困难重重。张明珠透露，由于沟通成本极高，现时日本大型发展商基本上将外国人的配额进一步压低，一旦外国人的配额售罄，即使项目仍有单位，也不会再卖给非日籍人士。
日本楼市新趋势 5年禁售期与「借地权」抬头
面对炽热的炒风，张明珠透露日本楼市正出现两大新趋势。第一，为了遏止短炒，现时部分大型或核心项目已开始实施「5年内不可转让」的限制。第二，以往日本新楼最大的卖点是「永久业权」，但现时有越来越多位于核心地段的项目，已改为出售「借地权」，即非永久业权。她预计，这种趋势在未来的日本核心项目中将会越来越普遍。
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