惠譽指本港樓市溫和復甦升幅仍有限寫字樓續成主要風險

更新時間：21:54 2026-01-21 HKT
發佈時間：21:54 2026-01-21 HKT

國際評級機構惠譽評級指出，香港住宅物業市場有望維持溫和復甦勢頭，但鑑於宏觀經濟不確定性猶存，回升幅度有限。

惠譽指，得益於低利率環境、股市走強帶來的財富效應，以及租金收益率的提升，本港住宅物業價格和成交量上漲，助穩定市場情緒。包括人才計劃在內的新移民政策亦提振了需求，2025年一手物業銷售量達到10多年來最高水平。然而該機構指，發展商的持續促銷手法與審慎的市場前景展望，預計住宅市場反彈不會對財政收入產生顯著或持久的提振作用。

發展商新住宅用地胃納較揀擇

惠譽又預計，商業房地產仍將承壓，寫字樓租金將遠低於疫情前水平。受惠強勁的資本市場表現，近期香港傳統核心商業區的寫字樓租賃活動有所增加，但較高的空置率及長期需求面臨的結構性逆風持續存在，或將限制短期商業用地的收購意欲。鑑於宏觀前景審慎，發展商對新住宅用地的胃納可能較為擇選性，將拖累政府的土地收入。惠譽指，商業房地產敞口仍是銀行的主要風險，尤其是實力較弱又有大量貸款在身的的中小型發展商。

住宅按揭貸款資產質素穩健

惠譽表示，香港銀行業料將保持審慎態度，即使住宅按揭活動有所回升，仍將着眼資產質量和授信標準，多於追求貸款增長。儘管銀行業的資金、流動性和資本狀況保持穩健，惟惠譽預期銀行業不會為房地產市場活動提供重大的提振作用。住宅按揭貸款資產質素穩健，但較弱的商業房地產市場或將持續承壓。

股票印花稅抵消賣地收入減少

惠譽預計，香港財政靈活性將繼續受到房地產相關收入下降限制，但短期股票交易印花稅可抵消相關影響。截至2025年3月的財年，物業印花稅和土地收入佔政府總收入的比重約為5%，較5年前下降近30%，且佔GDP比重從5年前的6%以上，降至不足1%。其原因之一是，政府為應對高企的寫字樓空置率和疲軟的市場需求，決定在本財年暫停新商業用地拍賣。近期住宅市場情緒的復甦僅提供了有限支撐，房地產相關收入或仍將遠低於歷史水平。