惠誉指本港楼市温和复苏升幅仍有限写字楼续成主要风险

更新时间：21:54 2026-01-21 HKT
发布时间：21:54 2026-01-21 HKT

国际评级机构惠誉评级指出，香港住宅物业市场有望维持温和复苏势头，但鉴于宏观经济不确定性犹存，回升幅度有限。

惠誉指，得益于低利率环境、股市走强带来的财富效应，以及租金收益率的提升，本港住宅物业价格和成交量上涨，助稳定市场情绪。包括人才计划在内的新移民政策亦提振了需求，2025年一手物业销售量达到10多年来最高水平。然而该机构指，发展商的持续促销手法与审慎的市场前景展望，预计住宅市场反弹不会对财政收入产生显著或持久的提振作用。

发展商新住宅用地胃纳较拣择

惠誉又预计，商业房地产仍将承压，写字楼租金将远低于疫情前水平。受惠强劲的资本市场表现，近期香港传统核心商业区的写字楼租赁活动有所增加，但较高的空置率及长期需求面临的结构性逆风持续存在，或将限制短期商业用地的收购意欲。鉴于宏观前景审慎，发展商对新住宅用地的胃纳可能较为择选性，将拖累政府的土地收入。惠誉指，商业房地产敞口仍是银行的主要风险，尤其是实力较弱又有大量贷款在身的的中小型发展商。

住宅按揭贷款资产质素稳健

惠誉表示，香港银行业料将保持审慎态度，即使住宅按揭活动有所回升，仍将着眼资产质量和授信标准，多于追求贷款增长。尽管银行业的资金、流动性和资本状况保持稳健，惟惠誉预期银行业不会为房地产市场活动提供重大的提振作用。住宅按揭贷款资产质素稳健，但较弱的商业房地产市场或将持续承压。

股票印花税抵消卖地收入减少

惠誉预计，香港财政灵活性将继续受到房地产相关收入下降限制，但短期股票交易印花税可抵消相关影响。截至2025年3月的财年，物业印花税和土地收入占政府总收入的比重约为5%，较5年前下降近30%，且占GDP比重从5年前的6%以上，降至不足1%。其原因之一是，政府为应对高企的写字楼空置率和疲软的市场需求，决定在本财年暂停新商业用地拍卖。近期住宅市场情绪的复苏仅提供了有限支撑，房地产相关收入或仍将远低于历史水平。