零售有望全面回穩 拆息勢再回落 李聲揚：各數據均利好樓市
發佈時間：06:00 2025-11-02 HKT
10月31號除了是萬聖節（嚴格來說是「萬聖夜」）外，同時政府及其他機構都公佈了不少數據。最近香港樓市已見穩步回升，而剛公佈的各種經濟數據，都似乎能支持樓價。
首先是二手樓價，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）按周上升，扭轉之前跌勢。當然悲觀者認為仍在低位反覆，但樂觀者可以認為已經見底。絕大多數住宅的估值（包括筆者居所），已由低位反彈不少，這應該是事實。
年底負資產料3萬宗以下
很自然地，負資產宗數也在下跌。去年負資產宗數上升，一度引起恐慌。其實樓價下跌人人皆知，負資產也是必然發生，特別是銀行員工，採用員工優惠的超高成數按揭，樓價稍跌就會成為負資產。問題是，負資產絕不等於銀行就會「call loan」收樓，筆者不知為何坊間有此誤解。
無論如何，最新的負資產宗數，已經跌至31000宗左右，較上一季大跌17%，是五個季度新低。原因？當然是樓價已經低位反彈。一般相信，年尾的負資產宗數，有機會回落至3萬宗左右，甚至是3萬宗以下。
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與此同時，9月份新批出的按揭貸款額按月也增加9.4%，當中主要來自一手市場。值得留意的是，若以宗數計算，貸款個案其實按月下跌。但總額上升，固然因為樓價上升，也因為細價樓的佔比降低。
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經濟增長比市場預期好
不錯，本地就業市場仍然疲弱。但其他經濟數據，卻是相當不錯。例如第三季的GDP，初值估計是按年升3.8%，較第二季的3.1%加速，亦比市場預期的3%增長為好。3.8%的增長，甚麼衰退？特別留意的是，私人消費開支上升2.1%，也較第二季的升幅加速。當然，此項目對經濟增長的貢獻，其實不及政府開支和出口。
說到消費，大家當然最關心零售銷售數據。9月的本港零售銷售，按年升6%，已經是連升五個月，而升幅更是近兩年最大，也遠超於市場預期的2.6%。當然，有人會提到是因為去年同期是低基數，但由低基數起錄得強勁增長，不就是「見底反彈」嗎？
10月零售數字值得期待
有趣的是，9月數字反彈，的確有不少明顯因素。首先當然是市場有新手機開售，懷疑論者認為影響只是一次性，但筆者相信至少能維持幾個月，皆因筆者都尚未換機。另一因素，是因為香港下調烈酒稅。此外，金價跳升，也帶動了珠寶零售。相信這些因素，有望繼續。
留意剛公佈的是9月數據，10月的數字更加萬眾期待。若10月數字仍然亮麗，則可以相信零售市場已全面回穩。香港零售管理協會的調查顯示，有七成會員預期10月的生意持平或有單位至中雙位數增長，皆因遊客數字不錯。
資金外流似乎並非事實
最後，金管局也公佈了銀行體系數字。港元存款升1.4%，外幣存款升1.3%。以首三季來看，存款總額升10%，而港元存款升4%。之前不少人認為資金外流，似乎並非事實。
特別留意，美國聯儲局剛剛又減息。香港也有「跟」，但並沒有「跟足」。聯儲局減息0.25厘，香港銀行的最優惠利率和活期存款利率只減0.125厘。有些人覺得奇怪，甚至又認為「聯繫匯率失靈」。不過誰說這兩個息口會同步？美國加了近5厘息，香港也沒有跟足。所以為何美國減息時，香港會跟足？
現實是現在銀行活期存款利率已減到近零，所以即使美國再減息，香港銀行再減最優惠利率（和存款利率）的機會極細。不過，關鍵是拆息很有機會再回落。無論如何，這也會是利好樓市的因素。同時間，租金仍在升。很多人關心的「供平過租」，只會越來越普遍。
Patreon作者 李聲揚
