零售有望全面回稳 拆息势再回落 李声扬：各数据均利好楼市
发布时间：06:00 2025-11-02 HKT
10月31号除了是万圣节（严格来说是「万圣夜」）外，同时政府及其他机构都公布了不少数据。最近香港楼市已见稳步回升，而刚公布的各种经济数据，都似乎能支持楼价。
首先是二手楼价，反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数（CCL）按周上升，扭转之前跌势。当然悲观者认为仍在低位反复，但乐观者可以认为已经见底。绝大多数住宅的估值（包括笔者居所），已由低位反弹不少，这应该是事实。
年底负资产料3万宗以下
很自然地，负资产宗数也在下跌。去年负资产宗数上升，一度引起恐慌。其实楼价下跌人人皆知，负资产也是必然发生，特别是银行员工，采用员工优惠的超高成数按揭，楼价稍跌就会成为负资产。问题是，负资产绝不等于银行就会「call loan」收楼，笔者不知为何坊间有此误解。
无论如何，最新的负资产宗数，已经跌至31000宗左右，较上一季大跌17%，是五个季度新低。原因？当然是楼价已经低位反弹。一般相信，年尾的负资产宗数，有机会回落至3万宗左右，甚至是3万宗以下。
相关文章：负资产回落至3.1万宗 按季跌17% 分析：楼价回升带动估值上扬
与此同时，9月份新批出的按揭贷款额按月也增加9.4%，当中主要来自一手市场。值得留意的是，若以宗数计算，贷款个案其实按月下跌。但总额上升，固然因为楼价上升，也因为细价楼的占比降低。
相关文章：9月份新批出住宅按揭贷款314亿元 按月增9.4%
经济增长比市场预期好
不错，本地就业市场仍然疲弱。但其他经济数据，却是相当不错。例如第三季的GDP，初值估计是按年升3.8%，较第二季的3.1%加速，亦比市场预期的3%增长为好。3.8%的增长，甚么衰退？特别留意的是，私人消费开支上升2.1%，也较第二季的升幅加速。当然，此项目对经济增长的贡献，其实不及政府开支和出口。
说到消费，大家当然最关心零售销售数据。9月的本港零售销售，按年升6%，已经是连升五个月，而升幅更是近两年最大，也远超于市场预期的2.6%。当然，有人会提到是因为去年同期是低基数，但由低基数起录得强劲增长，不就是「见底反弹」吗？
10月零售数字值得期待
有趣的是，9月数字反弹，的确有不少明显因素。首先当然是市场有新手机开售，怀疑论者认为影响只是一次性，但笔者相信至少能维持几个月，皆因笔者都尚未换机。另一因素，是因为香港下调烈酒税。此外，金价跳升，也带动了珠宝零售。相信这些因素，有望继续。
留意刚公布的是9月数据，10月的数字更加万众期待。若10月数字仍然亮丽，则可以相信零售市场已全面回稳。香港零售管理协会的调查显示，有七成会员预期10月的生意持平或有单位至中双位数增长，皆因游客数字不错。
资金外流似乎并非事实
最后，金管局也公布了银行体系数字。港元存款升1.4%，外币存款升1.3%。以首三季来看，存款总额升10%，而港元存款升4%。之前不少人认为资金外流，似乎并非事实。
特别留意，美国联储局刚刚又减息。香港也有「跟」，但并没有「跟足」。联储局减息0.25厘，香港银行的最优惠利率和活期存款利率只减0.125厘。有些人觉得奇怪，甚至又认为「联系汇率失灵」。不过谁说这两个息口会同步？美国加了近5厘息，香港也没有跟足。所以为何美国减息时，香港会跟足？
现实是现在银行活期存款利率已减到近零，所以即使美国再减息，香港银行再减最优惠利率（和存款利率）的机会极细。不过，关键是拆息很有机会再回落。无论如何，这也会是利好楼市的因素。同时间，租金仍在升。很多人关心的「供平过租」，只会越来越普遍。
Patreon作者 李声扬
