樓市強勁反彈仍受質疑 正是見底訊號 「人人看好才是最危險」｜李聲揚
發佈時間：09:03 2026-02-22 HKT
恭喜發財，本欄馬年首次和讀者見面。筆者相信，只要能明辨是非，了解世情，自然能夠累積財富。又或者退一萬步，至少可以避免做出太錯的決定。
例如買樓，就是很多人一生中最大的決定之一。筆者沒有水晶球，很難判斷未來幾年樓價走勢。不過若是十年廿年，相信還是上升機會較大。況且，以前文章提過，即使不買樓，也要交租。所以即使未來十年八年樓價只是持平，甚至輕微下跌，但計及租金的話，買樓仍是有賺。
未來走勢，無人知道。但至少近期及過去一年，樓價走勢相當不錯。坊間過去幾年盡是看淡之聲，但由去年開始，情況己經改變。有人認為只是「假升」，相當可笑。
蛇年樓市擺脫之前3年跌勢
看看蛇年樓市，新盤銷情不錯，買家也算進取。二手樓價方面，中原城市領先指數CCL最新報149.4點，單周上升1.5%，相當誇張，是3年以來最大單周升幅。媒體評論認為，這與新地（016）西沙項目大賣有關。固然，一星期數字未必準確；但過去一個月，CCL也是連升四星期，累升3%，一改之前「上落市」格局。整個蛇年來看，CCL升近8%，相當強勁，但市場仍有不少懷疑聲音。以歷史經驗來看，這正是樓市見底訊號。
同時間，蛇年的升幅，令香港樓市擺脫之前3個農曆年跌勢，而升幅也是上次雞年（2017）以來最強；之前2024龍年，CCL跌4.4%，2023兔年跌8.1%，而2022虎年是大跌15.1%。
樓價離破頂尚有極大距離
當然，樓價離破頂尚有極大距離，但這也代表至少現在樓價較之前稍為容易負擔。現在的CCL水平是2023年尾後最高，但距離2023年通關前的低位（約156點）有約4%空間，而歷史高位則在約191點（2021年8月），尚有約32%，當然不是短期內可以挑戰。
若以西曆計算，兩個月不夠，2026年CCL已升4%，留意大小型單位的升幅相若，升勢全面。不過以地區來看，港島樓升幅約6%，明顯較其他地區為好。
事後看來，今次升幅似乎是因為供樓利息見底，然後帶動市場情緒，再引起追貨潮。美國減息後，香港拆息也回落，而銀行也減低最優惠利率，供樓利息在去年5月見底，然後CCL也大約於該時見底。
留意現在樓市，是「價量齊升」，蛇年的一手及二手買賣註冊量近73,000宗，比龍年的57,000宗顯著升上，而成交宗數已經連升3個農曆年，也是4個農曆年來新高。
看淡者沒有太多實證支持
當然看淡者會認為，不少人財困或看淡後市，或打算移民，所以伺機離場。不過請循其本，在如此大成交之下，但樓價仍能上升，你說現在是買家市場，還是賣家市場？當然，打算賣樓的，也能受惠於樓價反彈，甚至可以隨時「反價」。但這也正好為樓市提供新的推動力。
去年香港的各項經濟數據，着實已經反彈，一片看淡的意見，明顯沒有太多實證支持。此外，發展商推一手盤步伐和定價也相對克制，並沒有「震散」樓市，而這當然也因為大多數發展商的財務狀況不錯。當然，租金也一直在升，「供平過租」越來越普遍。最後，當然是美國一直在減息，雖然市場討論氣氛不算太熱烈，但美國已經減了6次息，累計減息1.75厘。
展望馬年，上述的因素應該仍會持續。不過香港最新公佈的失業數字稍為上升，未知之前的經濟反彈能否持續。此外，美國的通脹壓力仍在（雖然官方CPI及PCE數字看似不高），而在聯儲局主席換屆前（5月），相信美國仍然不會減息。當然，這些只是例牌一提的「風險因素」，市況幾時都是不明朗，到人人看好之時，才是最危險。
Patreon作者 李聲揚
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