楼市强劲反弹仍受质疑 正是见底讯号 「人人看好才是最危险」｜李声扬
发布时间：09:03 2026-02-22 HKT
恭喜发财，本栏马年首次和读者见面。笔者相信，只要能明辨是非，了解世情，自然能够累积财富。又或者退一万步，至少可以避免做出太错的决定。
例如买楼，就是很多人一生中最大的决定之一。笔者没有水晶球，很难判断未来几年楼价走势。不过若是十年廿年，相信还是上升机会较大。况且，以前文章提过，即使不买楼，也要交租。所以即使未来十年八年楼价只是持平，甚至轻微下跌，但计及租金的话，买楼仍是有赚。
未来走势，无人知道。但至少近期及过去一年，楼价走势相当不错。坊间过去几年尽是看淡之声，但由去年开始，情况己经改变。有人认为只是「假升」，相当可笑。
蛇年楼市摆脱之前3年跌势
看看蛇年楼市，新盘销情不错，买家也算进取。二手楼价方面，中原城市领先指数CCL最新报149.4点，单周上升1.5%，相当夸张，是3年以来最大单周升幅。媒体评论认为，这与新地（016）西沙项目大卖有关。固然，一星期数字未必准确；但过去一个月，CCL也是连升四星期，累升3%，一改之前「上落市」格局。整个蛇年来看，CCL升近8%，相当强劲，但市场仍有不少怀疑声音。以历史经验来看，这正是楼市见底讯号。
同时间，蛇年的升幅，令香港楼市摆脱之前3个农历年跌势，而升幅也是上次鸡年（2017）以来最强；之前2024龙年，CCL跌4.4%，2023兔年跌8.1%，而2022虎年是大跌15.1%。
楼价离破顶尚有极大距离
当然，楼价离破顶尚有极大距离，但这也代表至少现在楼价较之前稍为容易负担。现在的CCL水平是2023年尾后最高，但距离2023年通关前的低位（约156点）有约4%空间，而历史高位则在约191点（2021年8月），尚有约32%，当然不是短期内可以挑战。
若以西历计算，两个月不够，2026年CCL已升4%，留意大小型单位的升幅相若，升势全面。不过以地区来看，港岛楼升幅约6%，明显较其他地区为好。
事后看来，今次升幅似乎是因为供楼利息见底，然后带动市场情绪，再引起追货潮。美国减息后，香港拆息也回落，而银行也减低最优惠利率，供楼利息在去年5月见底，然后CCL也大约于该时见底。
留意现在楼市，是「价量齐升」，蛇年的一手及二手买卖注册量近73,000宗，比龙年的57,000宗显著升上，而成交宗数已经连升3个农历年，也是4个农历年来新高。
看淡者没有太多实证支持
当然看淡者会认为，不少人财困或看淡后市，或打算移民，所以伺机离场。不过请循其本，在如此大成交之下，但楼价仍能上升，你说现在是买家市场，还是卖家市场？当然，打算卖楼的，也能受惠于楼价反弹，甚至可以随时「反价」。但这也正好为楼市提供新的推动力。
去年香港的各项经济数据，着实已经反弹，一片看淡的意见，明显没有太多实证支持。此外，发展商推一手盘步伐和定价也相对克制，并没有「震散」楼市，而这当然也因为大多数发展商的财务状况不错。当然，租金也一直在升，「供平过租」越来越普遍。最后，当然是美国一直在减息，虽然市场讨论气氛不算太热烈，但美国已经减了6次息，累计减息1.75厘。
展望马年，上述的因素应该仍会持续。不过香港最新公布的失业数字稍为上升，未知之前的经济反弹能否持续。此外，美国的通胀压力仍在（虽然官方CPI及PCE数字看似不高），而在联储局主席换届前（5月），相信美国仍然不会减息。当然，这些只是例牌一提的「风险因素」，市况几时都是不明朗，到人人看好之时，才是最危险。
Patreon作者 李声扬
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