拆解地產股創新高之謎 受惠3大提振 李聲揚：樓市寒冬已轉向復甦
發佈時間：09:09 2026-01-18 HKT
近期香港地產股相當強勢，不少發展商和收租股，股價都創一年新高，挑戰不少人的常識。為何地產股強勢？主要是因為跌得太殘，而且樓市的確由低位反彈，當然美國減息也是正面原因。
2025年以來香港樓市逐步復甦，並在去年底至2026年初延續強勁勢頭。樓市回暖直接帶動地產發展商如新地（016）、長實（1113）、新世界發展（017）等股價上漲，恒生地產分類指數（Hang Seng Properties Index）亦跟隨股市整體反彈，部份個股創出多年新高。這波升勢並非只源於單一因素，而是多重利好疊加的結果。
低息環境提升地產股估值
首先，美國聯儲局自2024年底起多次減息，香港跟隨下調最優惠利率（P），銀行同業拆息（HIBOR）也下跌，大幅減輕供樓負擔，出現「供平過租」現象（按揭利息低於租金回報）。這刺激「租轉買」需求，吸引自住買家和投資者入市，低息環境同時提升地產股的估值吸引力，因為地產公司融資成本下降，盈利前景更樂觀。
政策鬆綁直接推升成交量
早兩年開始，政府全面撤銷額外印花稅（撤辣），並擴闊細價樓印花稅門檻（例如擴至400萬元物業），刺激細價樓和中小型單位成交大增。同時，放寬投資移民門檻，以及專才輸入計劃持續吸引內地和國際人才湧港，帶來剛性需求和資金流入。這些政策直接推升成交量，2025年全年住宅登記量創4年新高（約7至8萬宗），一手新盤銷售更達十年高位。
經濟及股市效應放大需求
2025年樓價從低位反彈約4至5%，租金指數也破頂，租金回報率上升，強化了投資價值。內地買家回流、訪港旅客增加（經濟復甦帶動）、股市財富效應（恒生指數2025年升逾27%）均放大樓市需求。發展商積極去庫存，推出中小型單位，新盤成交熾熱，二手市場筍盤迅速被掃，負資產宗數明顯減少。
香港2025年GDP穩健增長，金融業復甦（銀行、對沖基金等需求強勁），帶動寫字樓和商舖市場回暖（雖然離高位尚有很大距離）。資金湧港尋找出路，股市和樓市雙雙受惠。投行如摩根士丹利、瑞銀、滙豐等紛紛上調香港地產股評級至「吸引」，預測樓市進入新上升周期，進一步推升股價。
今年樓市料穩中向好 惟升幅分化
當然了，雖然復甦勢頭強勁，但供應壓力仍在，發展商庫存需消化。美國利率走勢、地緣政治或內地經濟壓力，仍可能帶來波動。2026年樓市預期穩中向好，但升幅分化，中小型住宅應會更強，豪宅和工商舖較慢。
總結來說，這波地產股創新高，是樓市從「寒冬」轉向「復甦」的直接反映，核心驅動力在於「低息+政策鬆綁+需求回歸」的三重共振。投資者可留意持續的成交數據和利率變化，作為判斷後市的重要指標。
註：筆者持有新地及長實股票
Patreon作者 李聲揚
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