拆解地产股创新高之谜 受惠3大提振 李声扬：楼市寒冬已转向复苏
发布时间：09:09 2026-01-18 HKT
近期香港地产股相当强势，不少发展商和收租股，股价都创一年新高，挑战不少人的常识。为何地产股强势？主要是因为跌得太残，而且楼市的确由低位反弹，当然美国减息也是正面原因。
2025年以来香港楼市逐步复苏，并在去年底至2026年初延续强劲势头。楼市回暖直接带动地产发展商如新地（016）、长实（1113）、新世界发展（017）等股价上涨，恒生地产分类指数（Hang Seng Properties Index）亦跟随股市整体反弹，部份个股创出多年新高。这波升势并非只源於单一因素，而是多重利好叠加的结果。
低息环境提升地产股估值
首先，美国联储局自2024年底起多次减息，香港跟随下调最优惠利率（P），银行同业拆息（HIBOR）也下跌，大幅减轻供楼负担，出现「供平过租」现象（按揭利息低于租金回报）。这刺激「租转买」需求，吸引自住买家和投资者入市，低息环境同时提升地产股的估值吸引力，因为地产公司融资成本下降，盈利前景更乐观。
政策松绑直接推升成交量
早两年开始，政府全面撤销额外印花税（撤辣），并扩阔细价楼印花税门槛（例如扩至400万元物业），刺激细价楼和中小型单位成交大增。同时，放宽投资移民门槛，以及专才输入计划持续吸引内地和国际人才涌港，带来刚性需求和资金流入。这些政策直接推升成交量，2025年全年住宅登记量创4年新高（约7至8万宗），一手新盘销售更达十年高位。
经济及股市效应放大需求
2025年楼价从低位反弹约4至5%，租金指数也破顶，租金回报率上升，强化了投资价值。内地买家回流、访港旅客增加（经济复苏带动）、股市财富效应（恒生指数2025年升逾27%）均放大楼市需求。发展商积极去库存，推出中小型单位，新盘成交炽热，二手市场笋盘迅速被扫，负资产宗数明显减少。
香港2025年GDP稳健增长，金融业复苏（银行、对冲基金等需求强劲），带动写字楼和商舖市场回暖（虽然离高位尚有很大距离）。资金涌港寻找出路，股市和楼市双双受惠。投行如摩根士丹利、瑞银、汇丰等纷纷上调香港地产股评级至「吸引」，预测楼市进入新上升周期，进一步推升股价。
今年楼市料稳中向好 惟升幅分化
当然了，虽然复苏势头强劲，但供应压力仍在，发展商库存需消化。美国利率走势、地缘政治或内地经济压力，仍可能带来波动。2026年楼市预期稳中向好，但升幅分化，中小型住宅应会更强，豪宅和工商舖较慢。
总结来说，这波地产股创新高，是楼市从「寒冬」转向「复苏」的直接反映，核心驱动力在于「低息+政策松绑+需求回归」的三重共振。投资者可留意持续的成交数据和利率变化，作为判断后市的重要指标。
注：笔者持有新地及长实股票
Patreon作者 李声扬
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