慎防銀行對舊樓按揭手緊
發佈時間：03:00 2025-10-21 HKT
買樓成本高，首置人士預算不足，或會考慮入市舊式單幢樓或唐樓。事實上，市場上部分樓齡達40、50年以上的舊式單幢樓或唐樓，樓價可以比同類型新樓低近3至4成。除了價錢相宜，現時樓價400萬元或以下的物業印花稅只需100元，入市成本較低的情況下，這類舊式單幢樓或唐樓亦受部份上車客及投資客歡迎。
樓齡高或無法借足30年
舊樓按揭成數及息率與一般私樓相若，透過銀行一般最高可承造7成按揭，如透過按揭保險計劃，樓價1000萬元或以下更可承造最高9成按揭。不過，按揭年期上則需要特別留意，銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算最長還款年期，年期上限為30年，個別銀行或會以「80減樓齡或人齡」計算，如樓齡越高，申請按揭時便越有機會不能承造30年按揭。
還款年期越短，每月供款額則越高，每月入息要求亦會同步增加。假設貸款額為100萬元，按息為3.375厘，如以還款年期為30年計算，每月供款為4421元，入息要求為8842元；如以還款年期為25年計算，每月供款將增加518元，至4939元，入息要求增加1037元，至9879元。因此有意購入高樓齡物業的人士，入市前應仔細審視自身經濟能力，以免計錯數。
由於舊樓成交一般較少，加上樓齡高，銀行在估價方面會較為謹慎，或會派人上門驗樓視察。而唐樓單位質素較為參差而且欠缺保養，銀行有機會調低估價，影響最終借貸金額。若銀行發現單位涉及大規模改動，如僭建或違規改建成劏房，或會拒絕批出按揭，而買家購買單位後亦有機會需要負上相關法律責任。建議入市前先向地產代理了解物業質素，或者委派專業人士為單位作詳細檢查。
涉僭建改劏房或拒批
每間銀行對舊樓的估價審批標準不一，而舊樓審批時間或較一般私樓需時，建議買家預留足夠時間處理按揭事宜，以免失預算，有需要亦可向大型按揭轉介公司查詢。
