樓市見底回升訊號明顯 憧憬V形反彈不切實際
發佈時間：03:00 2025-11-27 HKT
本地樓市走勢總是牽動大家的心，因為它深刻影響着許多人的生涯規劃，也在很大程度上左右社會和經濟發展大局。差估署昨公布的數據顯示，香港上月樓價指數已經連升5個月，還創了15個月新高。基於客觀數據，我們可以有把握地確認，香港樓市已經站穩陣腳並穩步回升；而近日新盤市場銷情強勁，也反映了這個事實。當前的問題，顯然不是樓市會否下跌，而是這次樓市升溫的軌跡，究竟會是平穩溫和的，抑或是強勁的「V形反彈」？
全年一二手市場暢旺
客觀而言，支持樓市的利好因素確實不少，無論是港府調高今年經濟增長目標，抑或股市造好創造財富效應，乃至美國聯儲局12月再降息的預期，都大大刺激了置業的剛性需求。最近，哪怕發展商開始減少優惠，哪怕定價有所上調，似乎沒有澆熄買家入市的熱情，有市場人士甚至推算，今年全年一手成交量將突破2萬宗，創6年新高。至於二手市場，雖然被新盤分薄了客源，但整體表現仍屬比較活躍。總括來說，一二手市場都算暢旺，過去幾年的死寂已經不見了。
年初至今，本地樓價累升約3.5%，相比2021年8月的歷史高位，跌幅已收窄至大約25%。在這種情況下，市場出現樂觀情緒當然可以理解，但是否就可以過度樂觀呢？我們認為不可。最近有業內人士提出「未來6年樓價升85%」一說，立論大膽而進取，故此受到不少專家學者質疑。經驗告訴我們，這種說法未免不切實際，甚至可以說，是一種狂想。
應該看到，左右樓市的正反因素很多，哪些因素的影響更大，不容易下判斷。美息下調帶動港息下調，有利於更多資金流入香港房地產市場，這是事實；發展商因過往樓市蕭條而縮減土地投資、延遲項目施工，或會造成樓宇供不應求的困局，這亦是可以預期的。類似的因素有助刺激樓市，沒有人會否認。
不少因素拖樓市後腿
但在另一方面，限制樓市升幅的因素，我們亦應充分考慮，絕不應視而不見。影響置業意欲的一大因素是美息，儘管下月減息機會很大，但明年的息口走勢，卻有很大的疑問。假如明年聯儲局減息步伐像今年的那樣緩慢，那肯定不足以刺激樓價大幅上揚。此外，明年的中美談判一定有許多博奕，結局難料，誰可以說得準？至於內地房地產和整體經濟，儘管不至於一潭死水，卻遠遠談不上繁榮，這在頗大程度上，拖了香港樓市復甦的後腿。近年我們非常倚重攜同家眷來港的內地人才，理論上，他們是本地樓市的大戶和潛在購買力，雖然部分人確會在港置業，但更多的是轉向租賃市場，因為他們未必以長期居港為目標。這些因素都壓抑了樓市的上升動力。
若要收復之前3年的失地，需要頗長時間，也需要更多利好消息。無可否認，香港樓市確實處於上升的階段，有發展商甚至預告將會推出「重頭項目」，證明市場信心的確越來越大。當前這個階段，如果有人說，樓市將掉頭向下，那完全是笑話；但如果有人說，樓市將會「爆升」，那顯然也是離地的，看不到或者低估了拖後腿的因素。比較合理的預期是，樓市將會平穩溫和地向上發展。
