楼市见底回升讯号明显 憧憬V形反弹不切实际
发布时间：03:00 2025-11-27 HKT
本地楼市走势总是牵动大家的心，因为它深刻影响着许多人的生涯规划，也在很大程度上左右社会和经济发展大局。差估署昨公布的数据显示，香港上月楼价指数已经连升5个月，还创了15个月新高。基于客观数据，我们可以有把握地确认，香港楼市已经站稳阵脚并稳步回升；而近日新盘市场销情强劲，也反映了这个事实。当前的问题，显然不是楼市会否下跌，而是这次楼市升温的轨迹，究竟会是平稳温和的，抑或是强劲的「V形反弹」？
全年一二手市场畅旺
客观而言，支持楼市的利好因素确实不少，无论是港府调高今年经济增长目标，抑或股市造好创造财富效应，乃至美国联储局12月再降息的预期，都大大刺激了置业的刚性需求。最近，哪怕发展商开始减少优惠，哪怕定价有所上调，似乎没有浇熄买家入市的热情，有市场人士甚至推算，今年全年一手成交量将突破2万宗，创6年新高。至于二手市场，虽然被新盘分薄了客源，但整体表现仍属比较活跃。总括来说，一二手市场都算畅旺，过去几年的死寂已经不见了。
年初至今，本地楼价累升约3.5%，相比2021年8月的历史高位，跌幅已收窄至大约25%。在这种情况下，市场出现乐观情绪当然可以理解，但是否就可以过度乐观呢？我们认为不可。最近有业内人士提出「未来6年楼价升85%」一说，立论大胆而进取，故此受到不少专家学者质疑。经验告诉我们，这种说法未免不切实际，甚至可以说，是一种狂想。
应该看到，左右楼市的正反因素很多，哪些因素的影响更大，不容易下判断。美息下调带动港息下调，有利于更多资金流入香港房地产市场，这是事实；发展商因过往楼市萧条而缩减土地投资、延迟项目施工，或会造成楼宇供不应求的困局，这亦是可以预期的。类似的因素有助刺激楼市，没有人会否认。
不少因素拖楼市后腿
但在另一方面，限制楼市升幅的因素，我们亦应充分考虑，绝不应视而不见。影响置业意欲的一大因素是美息，尽管下月减息机会很大，但明年的息口走势，却有很大的疑问。假如明年联储局减息步伐像今年的那样缓慢，那肯定不足以刺激楼价大幅上扬。此外，明年的中美谈判一定有许多博奕，结局难料，谁可以说得准？至于内地房地产和整体经济，尽管不至于一潭死水，却远远谈不上繁荣，这在颇大程度上，拖了香港楼市复苏的后腿。近年我们非常倚重携同家眷来港的内地人才，理论上，他们是本地楼市的大户和潜在购买力，虽然部分人确会在港置业，但更多的是转向租赁市场，因为他们未必以长期居港为目标。这些因素都压抑了楼市的上升动力。
若要收复之前3年的失地，需要颇长时间，也需要更多利好消息。无可否认，香港楼市确实处于上升的阶段，有发展商甚至预告将会推出「重头项目」，证明市场信心的确越来越大。当前这个阶段，如果有人说，楼市将掉头向下，那完全是笑话；但如果有人说，楼市将会「爆升」，那显然也是离地的，看不到或者低估了拖后腿的因素。比较合理的预期是，楼市将会平稳温和地向上发展。
