連續兩季近乎零賣地 讓樓市休養生息
發佈時間：03:00 2025-07-12 HKT
政府昨公布本財年第二季賣地計劃，將推出荃灣一幅住宅地，涉及780個單位。這幅土地位處永順街和德士古道交界，無論交通網絡抑或社區配套都算完善，具一定吸引力，相信市場投標意欲會比較高。但這次賣地，焦點並不在於土地本身，反而是讓人看到當局在賣地一事上態度非常審慎、克制。事實上，今次已是政府連續兩季近乎零賣地，這個現象本身就頗堪玩味。
目前，本港土地供應處於平穩的水平——上述荃灣住宅地的780個單位，加上6個私人發展和重建項目提供的4170伙，第二季合共供應4950個單位；再看上半年的數字，合共提供6000伙，已佔了全年度供應目標的45%，這還未計及發展商坐擁不少庫存。但與此同時，在供應足夠的情況下，市場需求卻不甚殷切，主要原因是環球息口依舊高企、內地經濟復甦力度也沒有預期中那麼強勁，這些客觀因素均不容易在短期內有所改變。
樓市處於漫長調整期
即將推出的荃灣住宅地，或會因為規模不大、擁有成熟社區配套而不致於流標——參考過去數個季度的情況，大圍或早前小瀝源的土地，都能成功售出。然而，這次荃灣住宅地即使真的順利賣出，恐怕亦不足以扭轉近年市道低迷的局面。事實上，只要參考去年全年（1月至12月）地價收益僅81億元的事實，再看看市場對政府三催四請發展北都的呼籲無動於衷，大概就可看到真像。
發展局局長甯漢豪在昨天的記者會上說，近期私人住宅市場持續向上，交易個案有上升趨勢，租務市場亦堅穩，證明房地產市場向好。主事官員發放正能量，無可厚非，所舉出的例子也符合部分事實，但若考慮整個大環境，不能否認限制因素依然頗多。本年度樓市雖略有好轉，但仍處於一個相當漫長的調整期，所以大家似乎沒有太過樂觀的理由。
所謂限制因素，主要源自外部，特別是美國。下月關稅戰又會重啟，全球市場走勢不明朗，香港肯定不可能獨善其身。關稅戰陰霾下美息走勢如何，大家心裏無底，有分析預計美聯儲將於9月減息，更保守的預期是可能延至10月及12月才出手，因為美聯儲官員需要時間分析通脹數據。鑑於息口仍處於高位，其走勢又懸而未決，意味發展商發展成本高企、現金流受壓的困局將會持續一段時間，資產市場、信貸質素、投資和消費，均得不到有力支撐。有見及此，精明的發展商自然懂得判斷情勢、規避風險。
消極推出免貽人口實
政府豈是省油的燈？它在推地時肯定考慮了過去招標時的市場反應。倘在市道不好的時候積極賣地，流標鬧劇必將上演，對當局造成尷尬；可是，它卻不能「咩都唔做」，所以近兩季均只推出一塊土地招標，以免貽人口實。政府的盤算可能是這樣：既然市場需求不是很大，供應量又充足，那就不必太過進取。
未來一段時間，形格勢禁，一定影響發展商投地意欲，故此我們沒有理由相信今年賣地成績會非常理想。政府此時應該做的，就是讓樓市在漫長的調整期中休養生息，因應市況靈活推地。當一個更好的外部環境出現，整個市道自然好起來。
