鄭偉舜 - 爛尾樓法律保障|環球樓市觀望
現時內地樓市潛在的問題,大家最關心的是如果遇上爛尾樓怎麼辦?許多情況最終大多都是不了了之,包括筆者遇過的許多爛尾項目結果大多是,放棄追討,因為大多情況是發展商已無力償還或繼續完工,而導致大家心力交瘁。

但中國最高人民法院於2023年2月14日發佈《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》,由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過,自2023年4月20日起施行,原文如下:
河南省高級人民法院:

你院《關於明確房企風險化解中權利順位問題的請示》(豫高法(2023)36號)收悉。就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題,經研究,批復如下:

一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關係,按照《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款,主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持。只支付了部份價款的商品房消費者,在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的,可以適用前款規定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,人民法院應當予以支持。

筆者認為尤其是第三條,最起碼是差不多是首位的優先受償權,還有機會收得到部份房款。但當然中間的過程可能好漫長,還要通過多次法律途徑進行追討。

是次最高人民法院的批覆,可以說把大部份債主排在較後位置,基本上可以說是除了欠款工資外的首位了。但中間也提及一點,是以居住為目的購買房屋,那麼就應該是家庭中的首套房或能舉證的改善型房屋,同時筆者估計商業類產品應該不會適用以上述司法解釋了。
環球樓市評論人
鄭偉舜
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