學生宿舍 = 投資救生艇？
現時本港在專業投資者市場上什麼投資最Hot？ 三二一，開估。答案就是近期經常在報章上出現的詞彙——學生宿舍！
香港政府將非本地生限額從20%提升至40%，瞬間引爆64,000名留學生爭奪僅37,000個宿位的困局，缺口高達42%。政府推出「改裝先導計劃」鼓勵酒店商廈轉型學生公寓，中原集團已搶灘購入2,000個床位。關鍵在客群定位：碩博生成主力租戶，他們願付人均6,000-8,000港元租用帶簡易廚房的家庭式單位。沙田一棟改裝HMO（多戶合租）住宅因精準鎖定此群體，回報率衝上7%！
這種供需失衡絕非孤例－英國年均70萬國際學生湧入，熱門城市宿位短缺率逾30%；日本東京早稻田大學周邊的學生公寓入住率常年維持98%以上。背後推力顯而易見：亞洲中產家庭對海外教育的狂熱，正從英美蔓延至香港。一間紅磡私人學生宿舍的內地生占比達八成，單人公寓月租6,000至10,000港元仍供不應求。這種「慳飲慳食唔慳仔女讀書」的剛需，讓學生宿舍成為少數不受經濟衰退衝擊的資產類別。
「係啫，但係好似淨係比學生住，想自己住吓都唔得。」業餘投資者A說。筆者回：「你以前買嗰一堆車位同寶福山啲位都冇諗住自用架啦，有無得住其實冇關係。」
對筆者來說，更關心物業回報的穩定性及轉售條款。話雖如此，學生宿舍絕非「躺平收租」的體驗。學生宿舍大多是透過改建而成，由於使用率高，折舊速度亦比住宅項目快。很多時候高回報背後亦同時背負沉重的維修成本，精明的投資者亦明白維修費是個深淵。年初遇過一位客戶，多年前在利物浦當地購入全幢40個單位的學生公寓，入住率一直十分好。但不幸遇上無良管理公司，濫收維修費用，訛稱扣除租金收入業主還需支付數百萬港元維修費。很荒謬對吧？因大部份發展商只擔任興建角色，物業管理會交由第三方管理公司承辦，所以「遇人不淑」的機率也是看彩數。
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