太量微觀——香港商舖投資前景 從網店競爭和商場替代角度分析
莊太量
2021-06-18 04:18 HKT
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香港商人會否像美國那樣把商品放上網出售，省回租地舖呢？我覺得比較難成趨勢，因香港地理結構方便，大家一下樓就買到東西，把商品放上網銷售成本高，運輸成本亦昂貴。很多人在港會購買珠寶，珠寶店有一個難處是不能夠把商品放上網出售，因我們不會上網買二十多萬元的珠寶，所以珠寶店較難轉型。而珠寶店、名錶店或會在比較熱鬧地區租舖。另外，地產代理也要很多街舖，不會把服務放上網，因地產代理是要實體，如看房子都要做基本檢查，未必純粹配對。這些都是不能放上網上出售的，所以網上商店熱潮不會影響香港實體店舖。
另一個想法是，會否以後都沒有地舖，商家搬到商場去？其實，商場是地舖的競爭對手。現在愈來愈多新樓宇落成，舊式樓宇愈來愈少，正因如此，很多地舖在舊區，而當舊區減少，地舖數量供應相對減少。不過，大型商場不是地舖的替代品，因大型商場不可能所有商店都是餐廳或賣同一類商品，為了用高租金吸引人來商場開店，一定要商戶之間有競爭，所以大型商場商店種類比較多元化。但是香港街舖不是如此運作，就如波鞋街、金魚街，他們有規模效應，供應商比較集中。
整體來說，我不覺得香港店舖低租金和低出租率的環境是一個結構性事情。當然不是說投資任何商舖都賺錢，如果是一些小型商場又沒有主題、人流不多，就會一直虧損管理費。
莊太量
另一個想法是，會否以後都沒有地舖，商家搬到商場去？其實，商場是地舖的競爭對手。現在愈來愈多新樓宇落成，舊式樓宇愈來愈少，正因如此，很多地舖在舊區，而當舊區減少，地舖數量供應相對減少。不過，大型商場不是地舖的替代品，因大型商場不可能所有商店都是餐廳或賣同一類商品，為了用高租金吸引人來商場開店，一定要商戶之間有競爭，所以大型商場商店種類比較多元化。但是香港街舖不是如此運作，就如波鞋街、金魚街，他們有規模效應，供應商比較集中。
整體來說，我不覺得香港店舖低租金和低出租率的環境是一個結構性事情。當然不是說投資任何商舖都賺錢，如果是一些小型商場又沒有主題、人流不多，就會一直虧損管理費。
莊太量
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