子非魚 - 非住宅物業市場（二）｜非魚論市
政府印花稅第一招是2010年底的額外印花稅，當時受影響的只有住宅物業，不少投資者便轉投非住宅物業。筆者比較有印象的是2012年散貨的大圍金獅花園車位，當時一個車位約32萬元，已有不少人認為是天價。其後政府為壓抑樓價，向投資者的成本開刀，於2013年2月提出雙倍印花稅，不少人更加「認定」車位投資已成絕路。其後每次發展商散賣，都會被說成是「散貨」、「炒風水尾」。
自2012年以來，車位升幅不比樓市弱。就以上述的金獅花園為例，當年1個車位32萬元，近期已升到100至120萬元。筆者有印象，個別車位在3、4年前，最瘋狂時曾升至約170萬元。在2012年時價值約230萬元左右的金獅花園住宅單位，近期大約480萬元，最高峰時亦只升至約520萬元。以該屋苑計，車位升幅比住宅單位領先近倍。
非住宅物業最核心價值是空置率和租值，街舖空置率相對簡單，在目標物業附近走一圈便一目了然。但其他如工廈、商廈物業便難以視察，許多時在座頭的「水牌」並不反映現實。有些公司自己用作貨倉或後勤辦公室，並不會將公司名掛到水牌上；有些公司只名義上佔用一個單位，在水牌上雖然有公司名，但實際上沒有人在內工作；更有些是秘書公司，究竟屬於有沒有人在內工作都沒法斷定。
車位空置率有時並不容易單憑現場視察確認。以住宅屋苑內的車位為例，有人說在晚上11時後到現場看就容易看出端倪，皆因大部分住客都已返家。可是有些工商業大廈林立的地區缺乏車位，區內上班人員會在附近屋苑租用車位，這些車輛反而會在晚上駛走，造成屋苑停車場半夜出現較多「吉位」情況。
租金方面，工廈、寫字樓和舖位租金資訊相當不透明。業主有時為了提高名義租值，會在租約內定明一些「橋妙」條款，例如長達3個月的空租期、免租假期、甚至同一業主相連或相鄰舖位的大細邊租約等。舖位甚至有分「陰陽街」之說，同一條街內車道的兩邊，人流較少、消費力弱的一邊稱為陰街；人流較旺、消費力較強的稱為陽街。如果以陽街租金去評定陰街賣價，就隨時招致重大損失。
車位租值則相對透明，在居民告示板上不時會貼出求租、放租告示，上面租值一般都相當貼近市價，不過車位租值相當受有沒有上蓋、上落層數、與座頭電梯距離、車位闊度及易泊程度、甚至車位頂有沒排水渠等有所差異。這類微細差異，可造成同一停車場內的車位，租值差額相差超過20%。
以非住宅物業而言，筆者仍然看好車位潛力，由於版位有限，留待下期詳述。
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