陳永陸 - 越秀房產基金重塑資本結構 | 陸叔講股
今年2025年5月，越秀房產基金（405）迎來新的管理層，亦定下新的經營策略。以「短期穩，長期實」為目標，兼顧短期穩定性，及增加長期收益。公司最新公布出售越秀金融大廈50%權益公告，是次交易的承讓人屬於越秀房產基金的關連人士，以內部重組方式訂立股權轉讓協議。
越秀金融大廈於2021年由越秀房產基金以78億元（人民幣，下同）收購，儘管今次同樣以78億元出售，惟在持有期內收入達13.72億元，估值是穩定的，是次出售後該物業的實際實益權益將減至49.495%，且目標公司將不再是越秀房產基金的附屬公司。是次交易有多個重點，可優化越秀房託的投資組合、重塑資本結構、增加分派收入。是次交易及配套再融資計劃，旨在優化越秀放產基金的資本結構，降低借貸成本。出售事項所得款項淨額預計約23億元，連同新銀行融資提取的30億元，合共53億元將全部用於償還現有債務，預計償還相關債務後，公司借貸比率從48.1%（2025年中期）降至約41.2%，槓桿將降至近3年新低。
出售越秀金融大廈5成權益
出售事項及內部重組以及再融資將降低越秀房地產基金借貸比率給利息費用；按備考財務數據，基金可分派收入總額及每個基金單位分派將增加。出售資產為公司優化其資產組合構成的一項重大戰略決策。出售後，可分散房產基金來自辦公室的物業的經營收入佔比將從55%降至46%，進一步提升越秀房產基金抵禦市場周期性波動的能力，從而令酒店及公寓佔比增加5%，專業市場增加3%。
此外，日後越秀房產基金將與廣州越秀形成實際合作，共同合夥擁有廣州越秀金融大廈。日後可借助廣州越秀的信用、資源及聲譽優勢，從而令廣州越秀金融大廈獲得更有利的融資成本，進一步提升物業的收益率。新銀行利率按照中國人民銀行公布的5年期貸款市場報價利率（目前是3.5%）下浮至0.65%的年利率計算。合資協議條款中有避免物業價格大幅折讓，並賦予越秀房產基金更多權益，包括但不限於：項目公司100%分派、重大事項一致決議安排等。是次交易需特別股東大會上通過，是次交易可優化越秀房託的投資組合，重塑資本結構，及增加分派收入，建議股東們投票贊成。
資深獨立股評人
陳永陸
