陈永陆 - 越秀房产基金重塑资本结构 | 陆叔讲股
今年2025年5月，越秀房产基金（405）迎来新的管理层，亦定下新的经营策略。以「短期稳，长期实」为目标，兼顾短期稳定性，及增加长期收益。公司最新公布出售越秀金融大厦50%权益公告，是次交易的承让人属于越秀房产基金的关连人士，以内部重组方式订立股权转让协议。
越秀金融大厦于2021年由越秀房产基金以78亿元（人民币，下同）收购，尽管今次同样以78亿元出售，惟在持有期内收入达13.72亿元，估值是稳定的，是次出售后该物业的实际实益权益将减至49.495%，且目标公司将不再是越秀房产基金的附属公司。是次交易有多个重点，可优化越秀房托的投资组合、重塑资本结构、增加分派收入。是次交易及配套再融资计划，旨在优化越秀放产基金的资本结构，降低借贷成本。出售事项所得款项净额预计约23亿元，连同新银行融资提取的30亿元，合共53亿元将全部用于偿还现有债务，预计偿还相关债务后，公司借贷比率从48.1%（2025年中期）降至约41.2%，杠杆将降至近3年新低。
出售越秀金融大厦5成权益
出售事项及内部重组以及再融资将降低越秀房地产基金借贷比率给利息费用；按备考财务数据，基金可分派收入总额及每个基金单位分派将增加。出售资产为公司优化其资产组合构成的一项重大战略决策。出售后，可分散房产基金来自办公室的物业的经营收入占比将从55%降至46%，进一步提升越秀房产基金抵御市场周期性波动的能力，从而令酒店及公寓占比增加5%，专业市场增加3%。
此外，日后越秀房产基金将与广州越秀形成实际合作，共同合伙拥有广州越秀金融大厦。日后可借助广州越秀的信用、资源及声誉优势，从而令广州越秀金融大厦获得更有利的融资成本，进一步提升物业的收益率。新银行利率按照中国人民银行公布的5年期贷款市场报价利率（目前是3.5%）下浮至0.65%的年利率计算。合资协议条款中有避免物业价格大幅折让，并赋予越秀房产基金更多权益，包括但不限于：项目公司100%分派、重大事项一致决议安排等。是次交易需特别股东大会上通过，是次交易可优化越秀房托的投资组合，重塑资本结构，及增加分派收入，建议股东们投票赞成。
资深独立股评人
陈永陆
