供求重大變化 調整房產政策
近日樓市話題總圍繞着疫後走勢，從不同的數據及社會情況來看，今天香港樓市尚算平穩。雖則如此，世界局勢瞬息萬變，尤其是在我們國家的經濟及相應政策不斷與時更新的情況下，要掌握樓市走勢，一定要從多方面蒐集及研究市場資訊。筆者雖然不是甚麼專家，大膽在此嘗試從利息、本地人口、國家最新經濟及房地產政策作出一些分析。
利息跟樓市關係密切，美國去年啟動加息周期，對各行各業造成影響之餘，亦減低了買家的入市意欲。美國由2022年3月起加息11次，聯邦基金利率由0.25%調升至5.5%，可幸的是，香港物業按揭利率並沒有直接跟隨，在利率封頂的機制下，供樓利息從最低位約1.44% （以2022年初 「HIBOR」0.14%加1.3%計算），升至今天鎖息上限約3.625%（最優惠利率5.875%減2.25%），加幅約2.185%，即每100萬元貸款（以30年供款計）每月供款增加約1140元，對一般業主而言，每月增加之供款應尚可應付。
至於加息周期是否完結，又或者有機會掉頭減息，實在難以準確預測，但看美國加息其中一個主因——消費者物價指數，從高位約9%回落至現時約3%，息口或許見頂。當然，市場仍有其他因素會令息口於高位徘徊，例如：評級機構降低美國主權評級，令債券孳息被扯高等。
香港勞動人口相信是住宅剛性需求的中流砥柱，根據統計處資料，勞動人口從2019年第4季的397.2萬，下跌至2023年第2季的380.3萬。其中20歲至39歲的人口，由166.09萬急降至144.73萬，縮減逾21萬人，除人口老化外，移民相信是主因。從數字角度來看，確實是有些隱憂，但相比這兩年數字，跌幅或已喘定，再加上今屆政府積極推進吸納香港境外（尤其內地）人才政策，有望鞏固住宅物業的需求。
勞工及福利局在某座談會表示，截至6月30日，各項輸入人才計劃共收到逾10萬宗申請（2022年底開始接受申請），入境處已批出約61000宗，當中「高端人才通行證計劃」，至今已接獲逾36000宗申請，批出約26000宗。
除此以外，筆者亦留意到，8間資助大學的教資會資助課程（包括研究院研究課程）由2019年的19213人，升至2023年21709人，其中內地學生人數，由12912人飆升至16229人，升幅超過25%。
政府為了引進這些高材生，作出配合性就業安排，若他們畢業後有意留港工作，在他們提出申請時，毋須先覓得工作，只需符合一般入境規定便可留港24個月。這些新人口近日成為中小型住宅的新租戶，霎時間為租務市場注入「甘露」。
人才計劃增房屋需求
有關國家經濟及房地產市場大方向政策，從中共中央政治局7月24日召開的會議，以及國務院辦公廳7月31日轉發「國家發展和改革委員會」《關於恢復和擴大消費的通知》中，或許會看到一些端倪。在經濟方面，國家就不同消費提出二十項措施，涉及多種行業領域，包括：汽車、房地產、家電、農業、建材、電子商務、快遞物流、餐飲、文旅、文娛體育、健康服務、數字消費、養老、託育及家政服務等。
不再「供不應求」
樓市方面，中共政治局提出「房地產市場供求關係發生重大變化」，要求「適時調整優化房地產政策」，可見中央政府明瞭以往「供不應求」的狀態已改變。
事實上，香港也有着相同的現象，筆者期待香港特區政府跟從國家大方向，調整不同的房地產相關政策，為香港樓市復常鋪路。
嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明
2023年8月7日
