鄭偉舜 - 按揭未辦訂金能退？（二）｜環球樓市觀望
鄭偉舜
2023-07-31 00:00 HKT
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香洲法院經審理認為，原告李某夫妻二人與被告徐某之間的購房合同合法有效，雙方本應恪守履行，現因貸款問題，導致案涉購房合同解除。購房合同雖約定合同方可無責任解除合同，但前提是基於「政策原因」或銀行「3個月出不了同貸書」，即不能歸責於合同方的客觀因素。
從原告李某夫妻二人的貸款過程可知，二人未能順利辦理案涉房產按揭貸款屬主觀選擇，若按照銀行建議，尚有辦理貸款、繼續履行合同的可能，並不符合前述約定的無責解除合同的條件，2原告已構成根本違約，已付之訂金無權請求返還。香洲法院駁回原告李某夫妻2人全部訴訟請求。本案雙方爭的是訂金，實質是未能辦理案涉房產的按揭貸款是否構成違約。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條規定，因一方當事人原因未能辦理貸款，並導致購房合同不能繼續履行，另一方當事人可以請求解除合同和賠償損失；因不可歸責於當事人的事由未能辦理，出賣人應將購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因此未能辦理貸款是否構成違約，能不能要回定金、首付款，需要區分貸款未獲批准的原因。
具體而言，若因賣方銷售未具備銷售條件的房屋，如未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的房屋，致使貸款審核未通過，賣方承擔違約責任；若是購房者自身原因如本案情形，購房者應該承擔違約責任；只有非買賣雙方的原因，協商不成又未做約定的，買家才可以要求賣家返還首付款或定金。
不過在購房前，購房者正確評估自身購買能力，謹慎挑選房源，才是避免糾紛的最佳方法。
環球樓市評論人
鄭偉舜
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