郑伟舜 - 按揭未办订金能退？（二）｜环球楼市观望
郑伟舜
2023-07-31 00:00 HKT
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香洲法院经审理认为，原告李某夫妻二人与被告徐某之间的购房合同合法有效，双方本应恪守履行，现因贷款问题，导致案涉购房合同解除。购房合同虽约定合同方可无责任解除合同，但前提是基于「政策原因」或银行「3个月出不了同贷书」，即不能归责于合同方的客观因素。
从原告李某夫妻二人的贷款过程可知，二人未能顺利办理案涉房产按揭贷款属主观选择，若按照银行建议，尚有办理贷款、继续履行合同的可能，并不符合前述约定的无责解除合同的条件，2原告已构成根本违约，已付之订金无权请求返还。香洲法院驳回原告李某夫妻2人全部诉讼请求。本案双方争的是订金，实质是未能办理案涉房产的按揭贷款是否构成违约。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，因一方当事人原因未能办理贷款，并导致购房合同不能继续履行，另一方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人的事由未能办理，出卖人应将购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此未能办理贷款是否构成违约，能不能要回定金、首付款，需要区分贷款未获批准的原因。
具体而言，若因卖方销售未具备销售条件的房屋，如未取得预售许可证或销售不具备使用条件的房屋，致使贷款审核未通过，卖方承担违约责任；若是购房者自身原因如本案情形，购房者应该承担违约责任；只有非买卖双方的原因，协商不成又未做约定的，买家才可以要求卖家返还首付款或定金。
不过在购房前，购房者正确评估自身购买能力，谨慎挑选房源，才是避免纠纷的最佳方法。
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