財金解碼本報記者 - 憧憬穩樓市谷內需 內房 消費股追落後｜財金解碼

積弱多時的內房股本月異軍突起，主因市場憧憬扶持行業政策即將出台，刺激板塊無視上月行業銷售數據欠佳及人民幣受壓而集體抽高。目前，中央對內地房地產市場的新政策舉措雖「只聞樓梯響」，但近日不同官媒先後吹風，助內房股自低位反彈。今年半年結在即，實不排除國家於總結上半年經濟形勢後，穩樓市政策面或進一步擴闊，提振內房股續追落後，惟行業風險猶存，追入可先適注擇優部署。另從宏觀面看，內地經濟復甦力度未及預期，下半年政策谷內需具發力空間，而受制民眾消費態度審慎，低單價的必需品股於板塊中會較具活力，值博率更佳。記者 蘇子進
恒指踏入6月展開一輪反彈，除由科網及金融板塊領軍外，內房及物管股亦為推升大市的主要功臣之一。後者重獲資金關注，主要受惠國策出台預期升溫，有外媒稱中央有意推出一籃子措施支持房地產市場，包括進一步放鬆限購政策等。目前，相關政策雖未有後續消息，但近日不同官媒卻接連吹風，有助於強化市場對內房政策寬鬆的憧憬。展望上，今年半年結過後，7月的政治局會議或將於評估經濟形勢後，為「保交樓」推出新一輪內房救市措施。
內房股宜擇優適注吸
不過，從基本面看，內房產業自陷入債務危機以來，即使最壞情況已過，但現時整體風險未解，縱然具新政策憧憬加持，市場對行業看法仍分化，故追入宜先於業內擇優適注吸納。

評級機構標普表示，部分財困內房面臨被證交所除牌風險，將影響有關公司重組選項，使該等公司更大機會被清盤；且除牌令內地房地產商失去回復正常及投資者取回現金的機會，並影響尋求庭外債務重組的工作。高盛則指出，如沒有改善行業流動性的寬鬆政策出台，內房短期前景仍充滿挑戰，預期6月合約銷售額按年跌20%至35%，而6至12月的在岸及離岸償債壓力依然較高。

相對上，美銀指雖然行業未來存波動性，但優質開發商估值已下降，提供具吸引力的風險回報，續看好市場份額贏家和經常性收入上升的開發商如潤地（1109）、中海外（688）和龍湖（960）；物管股則首選中海物業（2669）、萬物雲（2602）及華潤萬象（1209）。

招銀國際股票部執行董事蘇沛豐表示，自國家推出「三條紅線」以來，高負債內房一直跑輸，而現時傳出放寬限購等政策消息，料仍未足以提升受困於內地經濟欠佳及交付隱憂的置業信心，相信政策上要於信貸面提供更多支持，方可提振民眾對行業的交付信心，並紓緩違約風險，以助民營內房回穩。故於板塊中，仍建議關注具實力的國企股如潤地、中海外及越秀地產（123），以及業務面較佳的龍湖（960）。對於物管股，蘇沛豐亦持相同看法，籲可跟進國企背景物管如越秀服務（6626）、中海物業及華潤萬象，指物管業本身未有問題，但氣氛導致行業跑輸，並提出板塊現估值偏高。

中薇證券研究部執行董事黃偉豪對於本輪內房急升，認為可進行短線操作，惟中長線仍較審慎，因現傳出的提振措施對銷售刺激不大，行業仍面對信心問題及年輕人失業率高企影響消費力，故建議暫宜炒波幅。選股上，會傾向於越秀地產，主要由於其除具國企背景外，集團5月銷售增近50%，大幅跑贏同業；另於供股後股價已調整，相信市場已消化相關影響，後市並具新資金進一步擴張，部署上可於現價約9元吸納，短線先看10元，中線則要睇行業整體狀況。

另一方面，隨着即將步入6月中旬，市場陸續對內地經濟下半年走向作最新評估，當中大摩預計下半年內地經季節調整後GDP按年增長6%。該行預期，當局將加大經濟刺激力度以保護復甦，除將新能源車購買稅減免延長至2023年以後，潛在措施還包括放寬一二線城市的購房限制，提供額外1萬億元人民幣支持基建以抵銷土地銷售不足，以及更具針對性的消費者激勵措施。由此可見，面對內地經濟增速預計較預期慢，市場預期國家除針對穩樓市外，內需消費料亦為主要刺激目標，不妨趁現板塊低迷作超前部署。
吼需求彈性低必需品股

黃偉豪表示，內需股雖料具政策炒作，但由於民眾消費意欲低，建議選股可吼需求彈性低的必需品股，當中推薦啤酒股。板塊早前自近期高位回調約20%後，於本月重新受捧，行業面上並具盈利表現穩健及波動率低的優勢，加上高端化及原材料價格下跌有利於毛利率及估值，板塊中籲可留意潤啤（291）。

蘇沛豐於內需板塊中亦推薦潤啤，但坦言由於內地經濟數據欠佳，對內需股整體看法「中性」，提出在「消費降級」趨勢中，產品單價較低的行業會較受惠，故建議跟進潤啤。此外，百勝中國（9987）作為快餐股亦具相同概念，現走勢上亦跑贏消費價格較高的火鍋股同業。

精選內房消費股
潤啤有力續彈

華潤啤酒（291）於上個交易日成功突破20天線（52.09元），並收站該技術位之上，反彈動力較其餘內需股為佳。受氣候變化影響，酷熱天氣日子增多令夏季提早來臨，料可有效帶動啤酒銷售，利好潤啤業務，加上受惠渠道恢復勢頭良好及原材料價格下降，預期該股仍有餘力回彈，可吼實逢回收集。

踏入今年次季，內地消費復甦雖不及預期，但年內內地餐飲消費復甦勢頭不俗，於1至4月份內地餐飲收入錄1.59萬億元人民幣，按年增長15.9%，其中4月更按年大增43.8%。相信受惠旺季因素，啤酒需求有望加速釋放，配合潤啤高端化策略，有利毛利表現進一步提升，業務前景理想。
  大和於上月下旬重申對潤啤「買入」評級，並建議投資者在回調中吸納，目標價由70元升至76.5元。

龍湖料維持增長

龍湖集團（960）於內房板塊中，一直以較穩健的信貸狀況於行業逆風中跑贏同業，該股早前受累市況轉差及人民幣匯價受壓而無可避免下探，但集團4月合同銷售金額仍按年錄53%的升幅，反映在市場信心危機下，龍湖的品牌實力仍獲肯定，維持理想銷售。走勢上，該股踏入本月隨政策利好消息反彈，進一步拋離20天線（17.54元），展望配合內房扶持政策潛在出台，龍湖的銷售表現料可維持增長，後市活力料較多數同業為佳。

據集團最新數據，4月份其權益合約銷售按年升52.9%至112.6億元人民幣。大摩引述龍湖管理層透露，在逾300億元可售資源支持下，對今年全年實現合約銷售額增長感樂觀。該行並指，龍湖今年沒有到期的境外債務，境內短期借款大部份是可展期的銀行貸款，認為集團外匯風險較少，予「增持」評級，目標價31.1元。

越地消化供股利淡

越秀地產（123）自4月公佈供股以來，股價累跌28%，但隨著額外供股股份已於本月5日完成「派貨」，相關利淡相信已獲消化。集團按100股供30股的供股更獲輕微超購，淨籌83億元，料可有助越秀的流動性，助其進一步深耕大灣區。今年首5月，集團累計合同銷售額已達全年目標1320億元人民幣的52.7%，若國家扶持於短期甚或下半年陸續出台，料集團業務於業內可更亮眼，不妨趁現價於調整後回穩作出收集。

5月越秀地產實現合同銷售額約123.55億元人民幣，按年升49.6%；首5月累計合同銷售額695.19億元人民幣，升100.8%。
  中金指，越秀作為廣州的國企，財務穩健及土地資源充足，長線預期銷售及盈利增長將高於同業。而越秀供股或有助於今年進一步土地收購，並推動未來的銷售增長，故維持其「跑贏行業」評級，目標價上調15%至11.65元。

華潤萬象現價收集

上月，一向走勢較穩的國企內房及物管股與同業齊齊捱沽，市場分析指主要受市場情緒影響，而非特定公司的基本面惡化。隨著政策利好憧憬顯現，一眾具國企背景的物管股於本月重拾活力，業內龍頭之一的華潤萬象生活（1209）於技術上一度跑贏並率先以大陽燭收復250天線（37.1元），並曾上試50天線（39.66元），於上周尾段走勢受限或因除淨影響。預期內地物管業於內房債務危機中維持整合，華潤萬象的業務增長可受惠市場份額持續提升，部署上可考慮現價仍處年內低位進行收集。

從業績面看，集團全年純利22.06億元（人民幣，下同），按年升27.9%；期內住宅物業管理服務收入達78.02億元，升46.9%；商業營運及物業管理服務收入42.14億元，增長18.2%，均表現理想，並於疫情下展示穩健表現。
  集團目前住宅物業在管項目超過1362項；在管面積逾2.8億平方米，加上並具商業物管項目，預期即使內地復甦力度較慢，但華潤萬象料仍可憑其規模於經濟復甦軌道上保持較佳增長。

百勝中國獲大和唱好

百勝中國（9987）於本月持續上探，除接連升穿150天（457.73元）及20天線（462.2元）外，更成功補回早前下跌裂口並具挑戰100天線（476.51元）之勢。該股於公佈首季淨利潤按年增近1.9倍後，獲市場普遍唱好。集團定下於2023年淨新增1100至1300間門店的目標，預期在規模效應配合疫後出遊需求復甦及線下門店客流量回升，百勝中國於理想定位下可捕捉增長機會，不妨中長線跟進。

大和指，百勝中國首季業績強勁，收入創歷史新高，按年增長9%至28億美元，較預期超出4%，淨利潤達2.89億美元，更超出預期50%以上，整體餐廳利潤率為20.3%，是自2017年以來的新高，相信公司可依靠其領先數碼化經營及執行能力繼續發展，將目標價升至587元，予「買入」評級。
財金解碼 本報記者