财金解码本报记者 - 憧憬稳楼市谷内需 内房 消费股追落后｜财金解码

积弱多时的内房股本月异军突起，主因市场憧憬扶持行业政策即将出台，刺激板块无视上月行业销售数据欠佳及人民币受压而集体抽高。目前，中央对内地房地产市场的新政策举措虽「只闻楼梯响」，但近日不同官媒先后吹风，助内房股自低位反弹。今年半年结在即，实不排除国家于总结上半年经济形势后，稳楼市政策面或进一步扩阔，提振内房股续追落后，惟行业风险犹存，追入可先适注择优部署。另从宏观面看，内地经济复苏力度未及预期，下半年政策谷内需具发力空间，而受制民众消费态度审慎，低单价的必需品股于板块中会较具活力，值博率更佳。记者 苏子进
恒指踏入6月展开一轮反弹，除由科网及金融板块领军外，内房及物管股亦为推升大市的主要功臣之一。后者重获资金关注，主要受惠国策出台预期升温，有外媒称中央有意推出一篮子措施支持房地产市场，包括进一步放松限购政策等。目前，相关政策虽未有后续消息，但近日不同官媒却接连吹风，有助于强化市场对内房政策宽松的憧憬。展望上，今年半年结过后，7月的政治局会议或将于评估经济形势后，为「保交楼」推出新一轮内房救市措施。
内房股宜择优适注吸
不过，从基本面看，内房产业自陷入债务危机以来，即使最坏情况已过，但现时整体风险未解，纵然具新政策憧憬加持，市场对行业看法仍分化，故追入宜先于业内择优适注吸纳。

评级机构标普表示，部分财困内房面临被证交所除牌风险，将影响有关公司重组选项，使该等公司更大机会被清盘；且除牌令内地房地产商失去回复正常及投资者取回现金的机会，并影响寻求庭外债务重组的工作。高盛则指出，如没有改善行业流动性的宽松政策出台，内房短期前景仍充满挑战，预期6月合约销售额按年跌20%至35%，而6至12月的在岸及离岸偿债压力依然较高。

相对上，美银指虽然行业未来存波动性，但优质开发商估值已下降，提供具吸引力的风险回报，续看好市场份额赢家和经常性收入上升的开发商如润地（1109）、中海外（688）和龙湖（960）；物管股则首选中海物业（2669）、万物云（2602）及华润万象（1209）。

招银国际股票部执行董事苏沛丰表示，自国家推出「三条红线」以来，高负债内房一直跑输，而现时传出放宽限购等政策消息，料仍未足以提升受困于内地经济欠佳及交付隐忧的置业信心，相信政策上要于信贷面提供更多支持，方可提振民众对行业的交付信心，并纾缓违约风险，以助民营内房回稳。故于板块中，仍建议关注具实力的国企股如润地、中海外及越秀地产（123），以及业务面较佳的龙湖（960）。对于物管股，苏沛丰亦持相同看法，吁可跟进国企背景物管如越秀服务（6626）、中海物业及华润万象，指物管业本身未有问题，但气氛导致行业跑输，并提出板块现估值偏高。

中薇证券研究部执行董事黄伟豪对于本轮内房急升，认为可进行短线操作，惟中长线仍较审慎，因现传出的提振措施对销售刺激不大，行业仍面对信心问题及年轻人失业率高企影响消费力，故建议暂宜炒波幅。选股上，会倾向于越秀地产，主要由于其除具国企背景外，集团5月销售增近50%，大幅跑赢同业；另于供股后股价已调整，相信市场已消化相关影响，后市并具新资金进一步扩张，部署上可于现价约9元吸纳，短线先看10元，中线则要睇行业整体状况。

另一方面，随着即将步入6月中旬，市场陆续对内地经济下半年走向作最新评估，当中大摩预计下半年内地经季节调整后GDP按年增长6%。该行预期，当局将加大经济刺激力度以保护复苏，除将新能源车购买税减免延长至2023年以后，潜在措施还包括放宽一二线城市的购房限制，提供额外1万亿元人民币支持基建以抵销土地销售不足，以及更具针对性的消费者激励措施。由此可见，面对内地经济增速预计较预期慢，市场预期国家除针对稳楼市外，内需消费料亦为主要刺激目标，不妨趁现板块低迷作超前部署。
吼需求弹性低必需品股

黄伟豪表示，内需股虽料具政策炒作，但由于民众消费意欲低，建议选股可吼需求弹性低的必需品股，当中推荐啤酒股。板块早前自近期高位回调约20%后，于本月重新受捧，行业面上并具盈利表现稳健及波动率低的优势，加上高端化及原材料价格下跌有利于毛利率及估值，板块中吁可留意润啤（291）。

苏沛丰于内需板块中亦推荐润啤，但坦言由于内地经济数据欠佳，对内需股整体看法「中性」，提出在「消费降级」趋势中，产品单价较低的行业会较受惠，故建议跟进润啤。此外，百胜中国（9987）作为快餐股亦具相同概念，现走势上亦跑赢消费价格较高的火锅股同业。

精选内房消费股
润啤有力续弹

华润啤酒（291）于上个交易日成功突破20天线（52.09元），并收站该技术位之上，反弹动力较其余内需股为佳。受气候变化影响，酷热天气日子增多令夏季提早来临，料可有效带动啤酒销售，利好润啤业务，加上受惠渠道恢复势头良好及原材料价格下降，预期该股仍有余力回弹，可吼实逢回收集。

踏入今年次季，内地消费复苏虽不及预期，但年内内地餐饮消费复苏势头不俗，于1至4月份内地餐饮收入录1.59万亿元人民币，按年增长15.9%，其中4月更按年大增43.8%。相信受惠旺季因素，啤酒需求有望加速释放，配合润啤高端化策略，有利毛利表现进一步提升，业务前景理想。
  大和于上月下旬重申对润啤「买入」评级，并建议投资者在回调中吸纳，目标价由70元升至76.5元。

龙湖料维持增长

龙湖集团（960）于内房板块中，一直以较稳健的信贷状况于行业逆风中跑赢同业，该股早前受累市况转差及人民币汇价受压而无可避免下探，但集团4月合同销售金额仍按年录53%的升幅，反映在市场信心危机下，龙湖的品牌实力仍获肯定，维持理想销售。走势上，该股踏入本月随政策利好消息反弹，进一步抛离20天线（17.54元），展望配合内房扶持政策潜在出台，龙湖的销售表现料可维持增长，后市活力料较多数同业为佳。

据集团最新数据，4月份其权益合约销售按年升52.9%至112.6亿元人民币。大摩引述龙湖管理层透露，在逾300亿元可售资源支持下，对今年全年实现合约销售额增长感乐观。该行并指，龙湖今年没有到期的境外债务，境内短期借款大部份是可展期的银行贷款，认为集团外汇风险较少，予「增持」评级，目标价31.1元。

越地消化供股利淡

越秀地产（123）自4月公布供股以来，股价累跌28%，但随著额外供股股份已于本月5日完成「派货」，相关利淡相信已获消化。集团按100股供30股的供股更获轻微超购，净筹83亿元，料可有助越秀的流动性，助其进一步深耕大湾区。今年首5月，集团累计合同销售额已达全年目标1320亿元人民币的52.7%，若国家扶持于短期甚或下半年陆续出台，料集团业务于业内可更亮眼，不妨趁现价于调整后回稳作出收集。

5月越秀地产实现合同销售额约123.55亿元人民币，按年升49.6%；首5月累计合同销售额695.19亿元人民币，升100.8%。
  中金指，越秀作为广州的国企，财务稳健及土地资源充足，长线预期销售及盈利增长将高于同业。而越秀供股或有助于今年进一步土地收购，并推动未来的销售增长，故维持其「跑赢行业」评级，目标价上调15%至11.65元。

华润万象现价收集

上月，一向走势较稳的国企内房及物管股与同业齐齐挨沽，市场分析指主要受市场情绪影响，而非特定公司的基本面恶化。随著政策利好憧憬显现，一众具国企背景的物管股于本月重拾活力，业内龙头之一的华润万象生活（1209）于技术上一度跑赢并率先以大阳烛收复250天线（37.1元），并曾上试50天线（39.66元），于上周尾段走势受限或因除净影响。预期内地物管业于内房债务危机中维持整合，华润万象的业务增长可受惠市场份额持续提升，部署上可考虑现价仍处年内低位进行收集。

从业绩面看，集团全年纯利22.06亿元（人民币，下同），按年升27.9%；期内住宅物业管理服务收入达78.02亿元，升46.9%；商业营运及物业管理服务收入42.14亿元，增长18.2%，均表现理想，并于疫情下展示稳健表现。
  集团目前住宅物业在管项目超过1362项；在管面积逾2.8亿平方米，加上并具商业物管项目，预期即使内地复苏力度较慢，但华润万象料仍可凭其规模于经济复苏轨道上保持较佳增长。

百胜中国获大和唱好

百胜中国（9987）于本月持续上探，除接连升穿150天（457.73元）及20天线（462.2元）外，更成功补回早前下跌裂口并具挑战100天线（476.51元）之势。该股于公布首季净利润按年增近1.9倍后，获市场普遍唱好。集团定下于2023年净新增1100至1300间门店的目标，预期在规模效应配合疫后出游需求复苏及线下门店客流量回升，百胜中国于理想定位下可捕捉增长机会，不妨中长线跟进。

大和指，百胜中国首季业绩强劲，收入创历史新高，按年增长9%至28亿美元，较预期超出4%，净利润达2.89亿美元，更超出预期50%以上，整体餐厅利润率为20.3%，是自2017年以来的新高，相信公司可依靠其领先数码化经营及执行能力继续发展，将目标价升至587元，予「买入」评级。
财金解码 本报记者