供應短加長減 發展商先求量再求價
上星期已經提到，近兩、三年是新樓落成的高峰期，按差餉物業估價署早前發表《香港物業報告2023》初步統計數字，去年即2022年新樓落成量已高達21170伙，盡管當中大部分已透過預售售出，而即使今年的新樓落成量會稍為回落至19950伙，但保守估計目前在售中的現樓貨尾單位亦多達1萬伙以上，創近15年來新高水平。
此外接政府的估算，明年的私人住宅的新樓落成量將更加驚人，預測落成量將高達26970伙，換言之連同去年的新樓落成量，在2022至2024年間的3年內總體的落成量已超越6.8萬伙，平均每年多達約22700伙新樓落成，但若果以去年的新樓銷售僅約1萬伙來看，總體現樓貨尾數量自然大幅增加。
不過另一方面如果按去年10月發表的《長遠房屋策略報告2022年周年進度報告》的數字來看，未來私人住宅的落成將出現嚴重的「短加長減」現象，由於未來十年私人住宅供應僅12.9萬伙計算，換言之平均每年只需12900伙，按估算如果未來五年私人住宅供應(即2023-24至2027-28年度)是7.2萬伙，平均每年供應將會減至14400伙，按這樣推算，由於今、明兩年的新樓落成量已接近4.7萬伙，換言之估算於2025年以後，新樓落成量將大幅回落，回落幅度或會相當顯著。
當然樓市的走向不斷在變，發展商亦會因應市況調節建屋步伐，因此要估算五年後的私人住宅供應，基本上已經接近不可能，十年後的私人住宅供應推算向來只屬於參考作用，不過從現市況來看，相信未來五至十年私人住宅供應確實會出現「短加長減」的現象。
無可否認，近期推售的新盤中，發展商亦大多傾向選取「先求量、後求價」的推售策略，加價幅度亦相對較以往審慎，加上去年整體樓價亦出現整固，近期亦有發展商實行減價促銷，當然每個發展商有不同的推售策略，亦需視乎每個項目提供的單位總數及同區供應的情況，相信在部分新盤供應較多的區份，發展商有可能會採取先求量，之後再視乎銷情而逐步加價。
2023年4月12日
