投資民生商場 要睇Package
無論好市或逆市，工商舖投資市場皆有需求。雖則本地核心消費區受疫情衝擊，以致國際名店因生意轉差而紛紛撤離，惟民生商戶卻趁勢崛起，進駐黃金商區鋪位，提升品牌知名度及搶攻消費。除了民生品牌，近月民生區商場交投同樣暢旺，最近有傳大埔運頭塘商場以13.6億沽出，成為今年最大宗的商鋪成交個案。依筆者看，投資民生商場屬穩陣的長綫投資，惟升值空間有限，投資時除了留意租金回報，亦需整個package去看。
以大埔運頭塘商場為例，其總樓面約8萬方呎，場內商戶主要為超市、便利店、食肆等，出租率達100%，每月租金收入約400萬。該商場原由領展持有，其後投資者林子峰於2016年以約8.1億購入，並斥資約4000萬翻新，持貨6年後，市傳他將商場連同414個車位以13.6億售予華創建投，呎價約1.7萬，租金回報率達逾3.6厘。以此計算，林氏在帳面上大賺逾5億，物業升值近7成，難怪他指出賣價理想。
無容置疑，租金的升值潛力是投資物業的一大考慮，除了計算現時租金水平與業主最初購入時的差額，另須考慮購入後加租的信心，若然自己也無把握，此項投資將難以成功。與此同時，大埔運頭塘商場的地勢之利亦造就其成功，例如商場鄰近住宅群及鐵路站，加上區內消費群主要為「肯使錢」的年輕家庭，有助帶動人流及消費。
值得注意的是，雖說租金升幅可作指標，但若碰上如疫情般的非常時期，租金只能觀望持平或下跌，難以作準。反倒是物業的可塑性值得留意，例如早前以6億元成交的荃灣楊屋道樂悠居商場，原由鄧成波家族於2012向華置購入，可是一直未有翻新，而且不少鋪位更長期丟空，惟腦筋轉一轉，這正正是商機所在。
試想一下，當商場位置不俗，卻因配套不夠完善、推廣不足而拖累租務。若然業主願意重新裝修，提升場內外觀及設施，甚至在外牆安裝大型電視顯示屏，並加強區內推廣，致力做到人聚財聚，自然會吸引不同租戶進駐。
買物業睇package，以確保穩健利潤，若再下一城，自己提升個package，便大增升值潛力。
2022年7月22日
