從全球樓價走勢看香港樓價發展
按土地註冊處統計，今年一、二月份的住宅買賣合約數目只有7187宗，比往年同期大幅減少超過三成。樓價自去年11月也開始回落，相信到今年三月底，去年私人住宅所錄得的3%售價升幅將會全然抵消。
香港過往五年，整個社會超過一半時間都處於混亂與紛擾中，但私人住宅售價依然錄得逾33%升幅，每年平均升幅達6.6%，計及過往五年約10%的累計通脹率，每年平均通脹率約2%，即過往五年平均樓價的實際升幅約為4.6%。
參照萊坊發佈的第三季《全球樓價指數》，截至去年第三季度，全球56個國家和地區的樓價平均上漲9.4%。雖然有些地區的通脹率驚人，如房價升幅居首位的土耳其，在2021年底的樓價名義升幅為35.5%，但實際升幅只有15.9%，但也有些國家如南韓、新西蘭及瑞典等，通脹率都是個位數，但樓價的實際升幅都有7.8%至23.9%不等。
當香港與其它國家及地區對照下，不難發現香港過去樓價的名義升幅或實際升幅遠低於不少主要城市或國家，所以不難怪香港的樓價升幅僅排名第44。其實，國際貨幣基金組織（IMF）也曾在2020年指出全球房價在疫情陰霾下依然不斷飆升。
那究竟什麼因素才是全球樓價推手呢？或許我們可以參考今年一月初由《經濟學人》雜誌刊登的一篇文章 – How long can the global housing boom last? (譯：全球住房熱仍能維持多久？)文章中指出全球房價普遍上升的三個主因包括：第一，以美國為例，有穩定收入的小康家庭對購買房屋需求增加，加上不少購房者在低息環境下以定息做房貸，以至短時間息口變動對購房者影響輕微。
第二，在疫情推動下，遙距工作或居家辦公的時間加長，人們更願意花錢買更更大的房子或有更多戶外空間的房屋。
第三，在疫情期間，不少地區的建屋量銳減，加上原材料價格與運輸成本上升，導致房屋在供不應求下，升勢更厲害。縱觀以上各種因素，有否似曾相識，其實地球真是圓的，香港已發展的地方少，人口密度高，樓價長期名列世界前茅，因樓價基數高，升幅自然比其它地區少，但樓價逆市上升的原因與世界其它地區大同小異。
美國加息如箭在弦，俄烏戰爭引發歐洲地區地緣政治更複雜多變，但相信在長期寬鬆的貨幣政策下及因戰爭導致的能源價格暴漲，可預計即使加息也無法扭轉進入滯脹的經濟環境。因此從投資者角度出發，預料他們將會更傾向商品投資（commodity investment）、另類投資（alternative investment）及房地產投資（real estate investment）。
商品投資包括貴金屬如黃金、石油、農產品等，另類投資包括高端腕錶、古董、藝術品，甚或是虛擬貨幣或非同質化代幣等，而房地產將集中於居住性房屋。筆者奉勸大家不要只著眼這第五波疫情，還會折騰大家多久，應多注意全球變化，審時度勢來作更長遠的投資決定。
2022年3月17日
