建議放寬規劃地積比率的後續方案
最近注意到城規會有意放寬油麻地與旺角一帶的地積比率，其中由登打士街至界限界之間一段的彌敦道兩旁的商業用地地積比率會從現在的12倍放寬至15倍，同時也為地皮的規劃高度限制鬆綁，放寬到140至160米不等。而除了通菜街與彌敦道外，旺角區內的住宅地積比率，也有望由7.5倍放寬至8.5倍，同時地塊高度限制也會放寬至115米。此次放寬，某程度上與部分港島區的商業地積比率看齊。
現時要釐定地皮的最高可發展建築面積，要考慮規劃大綱圖的高度與地積比率限制，也同時要顧及地契上的最高樓面限制，並要考慮地契上有否美化環境及設計、規劃及高度條款（landscape, design, disposition and height clause），更要參考《建築物(規劃)規例》第123F章內對不同類型地皮，相對應發展高度的地積比率及地盤覆蓋率限制。再從三方管制中，以計算出最低的地積比率為地盤可發展最高樓面的基礎。
雖然近年新的賣地章程，會將高度限制一環給予規劃署去統一規範，但在早年批出的地契通常也會對高度有所規管。若油旺區業主要成功按規劃署釐定的新地積比率重建，就要同時獲得地政總署及屋宇署的批准，才可成事。即使地政總署對相關申請沒有異議，業主也需要按地契上的面積上限與高限的調整，而作出相對應的地價補償。
按2021/2022財季度計算，地政總署從補地價獲得的收入約555億，但是今年首三個月（即財年的最後季度）已錄得205.53億補地價收入，也是自2006年第三季度有記錄以來新高，可見每年補地價收入對庫房收益有一定貢獻，這也解釋了優化補地價制度上所遇到的阻力。其實不少歐美地區，發展與重建地皮，都是按發展建議的優劣來批出發展審批（Development Approval），而當中審批與否，也不涉及補價要求。正如前文提到香港補地價收入高昂，要在香港豁免補地價，應該是天荒夜談。但政府可以考慮於九龍新地積比率放寬地區，引用現時的工改商或工改住的基準補地價方案，並同時豁免因調整地積比率，而產生超出地契高度限制上限的補價，來免卻類似二次補價的情況。現時發展局扮演著協調地政、規劃與屋宇署等部門的重要角色，但往往各部門有太多不同的內部指引，而難以達成共識，若然將規劃署與地政署整合為一個綜合部門，相信能為土地開發與市區重建步伐，有著提速作用。
2022年6月28日
