樓市應否撤辣？
根據差餉物業估價署公佈8月份的私人住宅樓價指數，已三個月連續錄得跌幅，今年首八個月更累計下跌約6.5%，若然與2021年9月的高位對比，已累跌超過7.5%。樓價調整開始明顯，隨之而來的問題是政府應否撤辣？這問題一直議論紛紜，但是否撤辣？如何撤辣？不但是政府的大難題，若然落實撤辣，更是市場的一大考驗。
從回歸之後，樓價按年最大調整就是1998年，同比跌幅達28.2%，往後從2000年至2003年，都錄得按年10.4%至12.2%跌幅不等。而從2003年後，絕大部份年份都是錄得正增長，只有2016年及2020年分別錄得3.6%及0.5%跌幅。所以從跌幅上看，今年頭八個月的累計跌幅是迅猛的。但回歸25年以來，樓價跌小升多。而各種印花稅，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新從價印花稅 （DSD），短則已實施接近10年，而額外印花稅更施行接近12年。樓價若然在撤辣後反彈，劇情發展固然恰似預期，但樓價剛進入調整期，如撤辣後，市場誤判政府看淡後市，又或是市場因未完全通關及經濟放緩下，未能支撐樓價止跌，對市場的反效果會比現時的加息經濟影響更甚。
假設政府願意接受市場挑戰，落實減辣，那應該先撤去那一項辣招，筆者認為應先撤去額外印花稅（SSD）。要了解為何應先撤SSD，我們可以先從另外兩種印花稅看撤辣後的受益者，再反看撤去SSD的真正受惠者及撤SSD的逼切性。撤去買家印花稅（BSD），受惠者主要惠是非本地永久居民身份的購房者及以公司名義買房的人。而撤去15%從價印花稅（DSD）受惠的是購置第二套房的投資者。兩者，都有機會對樓價有鼓振作用，但真正受惠的卻並不是買樓上車的人或家庭。反之，正如上文提出，若然樓價在撤辣後沒有反彈，當然是吃力不討好。假使樓價止跌回升，也會惹來上車者埋怨，因此依然是兩面不討好。
我們在看看額外印花稅（SSD）的作用，原意是去遏制炒風，以免購房者短期內轉售物業獲利。但隨著加息週期開始，要從房地產市場迅速獲利，已不復再。反之，若然是過往三年內上車的家庭，未有對加息做好充分準備，又或是因這幾年經濟逆轉，而無法承擔增加的供樓成本，撤去SSD，是給他們一條出路。即使因此多了業主，因財務原因將物業套現轉手，甚至降價求售，也是市場流轉的一個正面信息。
2022年9月30日
