向流標說「不」
最近在運輸署的拍賣會中，「R」車牌成為歷來第二高價拍出的車牌，以2,550萬港元售出，僅次於2021年3月以2,600萬售出的「W」車牌。反觀土地市場，今年開年不久，就已有多幅土地先後流標收場，先有赤柱環角道豪宅官地、繼而市建局觀塘市中心（裕民坊）第四及第五期的重建項目，及後港鐵小蠔灣車廠第一期用地也未能成功售出，情況讓人擔憂，因不斷流標意味著已計畫好的住房及商業樓面可能無法如期面市。
自2011年起，政府全面採用土地招標來取提拍賣制度，市場普遍認為土地以招標形式出售，能在地產逆市時，為政府爭取最大收益。加上，招標土地能更有效防止投標者在拍賣會上聯手操控地價。確實，過往土地招標發生如工程項目的圍標情況甚為罕見，也反映招標制度應用於土地市場，對公平競爭有顯著效用。
回想2018年，土地市場競爭熾熱，市場不少聲音要求政府增加投地透明度，政府回應了訴求，並在中標後四星期內，以不記名方式公佈餘下所有入標價格，隨後市建局也跟隨相關做法。但透明化的制度下，卻埋下日後流標的計時炸彈。
安達臣道首幅商業地於去年8月以7.66億售出，中標價比第二中標價高出逾72%，及後安達臣道的第二幅商業地亦於去年11月售出，樓面呎價只有2,684元，比首幅商業地低出51%。2022年12月以87.03億批出的啟德第2A區4、5(B) 住宅地及10號的商住地，中標價與第二標價也相差接近24%。同期市建局以11.61億售出的皇后大道西/賢居里發展項目，中標價與第二標價，差距也逾22%。中標價與第二標價重複出現莫大差距，反映政府的招標策略確實能達至庫房收益最大化。
若然地產市場火熱，這種勢頭是可以延伸下去，但隨着住宅單位與商業樓面庫存累積，投標者態度也轉趨審慎。若然筆者效力於發展商的土地發展部門，也一定不敢貿然出高價投地，萬一中標後與第二標價差距甚遠，真的難辭其咎，這也解釋了為何近期流標情況頻頻發生。即使是沒有公開投標名單與入標價格的港鐵項目，也不能倖免。因投標者在庫存充裕的環境下，已習慣低價入標，中標固然開心，不中標或流標也不焦急。
為了改善重複流標情況，筆者建議政府採用投標預先報名制及記名制公開實時競投，意即要求投標者於不少於實時投標期間的14天內，將投地意向書連同投地按金一併遞交地政總署。當政府收到一定意向書後，可開始進行網上記名制公開招標，招標期不少於5個工作天，期間投標者可任意修改出價或多次出價競投，但只有合資格入標者才可以實時看到招標價格的變動，最後，根據招標期限截止時的最高出價確定結果，並向外公佈中標結果及餘下各入標價格。
此等招標方式與部分貴重收藏品的商業拍賣模式相似，也與內地的掛牌投標制度雷同。而這種招標形式與以往被詬病的勾地制度完全不同，政府對土地買賣的話語權只會更強，政府甚至可按投標意向書多寡，來決定是否進行或延遲招標，來降低流標風險。同時，因各投標者能看到實時投標結果，不會怕出價與市場脫節，而不敢出高價投地。當然，深入探討投地模式只是其中一個減低流標的方向。真正能降低流標，就必須引入競爭，積極往外招商引資，為土地開發市場注入新的動力。
2023年2月20日
