非魚論市——投資回報率（一）
子非魚
2021-05-04 04:17 HKT
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投資之路五花八門，在討論區不乏股票與物業投資爭論。一個普通投資者，購買股票鮮有借「孖展」投資，也鮮有購買幾百萬元股票，但購買住宅物業多數會借取按揭，物業價值也最少幾百萬元，兩者「入場費」已差天共地。
投資股票最大優勢是手續費較少及流動性高，但由於這兩個優勢，不少人也會在短時間內買賣獲利或止蝕，導致股票巿場波動較大。現時購買住宅，除了幾個%從價印花稅外，還有鎖三年的額外印花稅，要按月甚至年度計算才見有較大波幅。
在計算回報率時，有幾個因素會影響結果，大致上可分為三種：表面回報率，即計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。由於買入或賣出價格，相當視乎巿場走勢和眼光，筆者計算時暫不將買賣利潤計算在內，而只以派息租金計算。
表面回報率是沒有考慮買入手續費及持有期間開支的回報率，用於股票即是只計算股息除以買入價；用於物業即只計算租金除以買入價。
計算開支後的回報率時，會把回報減去恆常開支，例如股票要減去派息手續費，物業租金收入就要減去差餉、地租及管理費甚至物業稅等。至於一次性費用例如印花稅及佣金等，可考慮加在買入價內。
買股票有人會借「孖展」，買樓常見的是借「按揭」，簡單來說，給一半本金買十足資產，槓桿就是兩倍。在計算槓桿後回報率時，有人會簡單地把上述的表面回報率，乘以槓桿比率計算。但是由於當中包括借貸，其中利息也需要計算，買樓近期利息大約是1.5厘，租金回報假設是3.2厘，未計算其他開支時，以四成按揭計算，回報率是（3.2%-1.5%x40%）/60%=4.3%。由於這種方法牽涉到利息成本，理應把其他成本也計算進去而變得複雜，筆者鮮有採用這個方法計算回報率。
https://starpnews.com/
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子非魚
投資股票最大優勢是手續費較少及流動性高，但由於這兩個優勢，不少人也會在短時間內買賣獲利或止蝕，導致股票巿場波動較大。現時購買住宅，除了幾個%從價印花稅外，還有鎖三年的額外印花稅，要按月甚至年度計算才見有較大波幅。
在計算回報率時，有幾個因素會影響結果，大致上可分為三種：表面回報率，即計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。由於買入或賣出價格，相當視乎巿場走勢和眼光，筆者計算時暫不將買賣利潤計算在內，而只以派息租金計算。
表面回報率是沒有考慮買入手續費及持有期間開支的回報率，用於股票即是只計算股息除以買入價；用於物業即只計算租金除以買入價。
計算開支後的回報率時，會把回報減去恆常開支，例如股票要減去派息手續費，物業租金收入就要減去差餉、地租及管理費甚至物業稅等。至於一次性費用例如印花稅及佣金等，可考慮加在買入價內。
買股票有人會借「孖展」，買樓常見的是借「按揭」，簡單來說，給一半本金買十足資產，槓桿就是兩倍。在計算槓桿後回報率時，有人會簡單地把上述的表面回報率，乘以槓桿比率計算。但是由於當中包括借貸，其中利息也需要計算，買樓近期利息大約是1.5厘，租金回報假設是3.2厘，未計算其他開支時，以四成按揭計算，回報率是（3.2%-1.5%x40%）/60%=4.3%。由於這種方法牽涉到利息成本，理應把其他成本也計算進去而變得複雜，筆者鮮有採用這個方法計算回報率。
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