非鱼论市——投资回报率（一）
子非鱼
2021-05-04 04:17 HKT
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投资之路五花八门，在讨论区不乏股票与物业投资争论。一个普通投资者，购买股票鲜有借「孖展」投资，也鲜有购买几百万元股票，但购买住宅物业多数会借取按揭，物业价值也最少几百万元，两者「入场费」已差天共地。
投资股票最大优势是手续费较少及流动性高，但由于这两个优势，不少人也会在短时间内买卖获利或止蚀，导致股票巿场波动较大。现时购买住宅，除了几个%从价印花税外，还有锁三年的额外印花税，要按月甚至年度计算才见有较大波幅。
在计算回报率时，有几个因素会影响结果，大致上可分为三种：表面回报率，即计算开支后的回报率和杠杆后的回报率。由于买入或卖出价格，相当视乎巿场走势和眼光，笔者计算时暂不将买卖利润计算在内，而只以派息租金计算。
表面回报率是没有考虑买入手续费及持有期间开支的回报率，用于股票即是只计算股息除以买入价；用于物业即只计算租金除以买入价。
计算开支后的回报率时，会把回报减去恒常开支，例如股票要减去派息手续费，物业租金收入就要减去差饷、地租及管理费甚至物业税等。至于一次性费用例如印花税及佣金等，可考虑加在买入价内。
买股票有人会借「孖展」，买楼常见的是借「按揭」，简单来说，给一半本金买十足资产，杠杆就是两倍。在计算杠杆后回报率时，有人会简单地把上述的表面回报率，乘以杠杆比率计算。但是由于当中包括借贷，其中利息也需要计算，买楼近期利息大约是1.5厘，租金回报假设是3.2厘，未计算其他开支时，以四成按揭计算，回报率是（3.2%-1.5%x40%）/60%=4.3%。由于这种方法牵涉到利息成本，理应把其他成本也计算进去而变得复杂，笔者鲜有采用这个方法计算回报率。
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星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
投资股票最大优势是手续费较少及流动性高，但由于这两个优势，不少人也会在短时间内买卖获利或止蚀，导致股票巿场波动较大。现时购买住宅，除了几个%从价印花税外，还有锁三年的额外印花税，要按月甚至年度计算才见有较大波幅。
在计算回报率时，有几个因素会影响结果，大致上可分为三种：表面回报率，即计算开支后的回报率和杠杆后的回报率。由于买入或卖出价格，相当视乎巿场走势和眼光，笔者计算时暂不将买卖利润计算在内，而只以派息租金计算。
表面回报率是没有考虑买入手续费及持有期间开支的回报率，用于股票即是只计算股息除以买入价；用于物业即只计算租金除以买入价。
计算开支后的回报率时，会把回报减去恒常开支，例如股票要减去派息手续费，物业租金收入就要减去差饷、地租及管理费甚至物业税等。至于一次性费用例如印花税及佣金等，可考虑加在买入价内。
买股票有人会借「孖展」，买楼常见的是借「按揭」，简单来说，给一半本金买十足资产，杠杆就是两倍。在计算杠杆后回报率时，有人会简单地把上述的表面回报率，乘以杠杆比率计算。但是由于当中包括借贷，其中利息也需要计算，买楼近期利息大约是1.5厘，租金回报假设是3.2厘，未计算其他开支时，以四成按揭计算，回报率是（3.2%-1.5%x40%）/60%=4.3%。由于这种方法牵涉到利息成本，理应把其他成本也计算进去而变得复杂，笔者鲜有采用这个方法计算回报率。
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