非魚論市——樓市十大預測（下）

非魚論市

子非魚

2020-01-07 04:17 HKT

產經專欄

內容

第五，呎價正常化。因600萬元的高成數按揭上限，而累積在細價樓的購買力，將因放寬600至1000萬元單位按揭成數，而轉移至中價單位。中價樓呎價將重回正軌，追回過去幾年與細價樓之間的差距。
　　第六，車位、細工廈價格受壓。在過去幾年以高成數按揭買入細單位的業主，雖然樓價升幅凌厲，但礙於按揭成數上限，仍然換樓無期。儲蓄或加按出來的資金沒有出路，不少人會選擇投入細價物業如車位或細工廈。隨著按揭成數放寬，這批資金將投入換樓鏈，甚至加碼實行一開二計劃。
　　第七，居屋第二巿場回歸平靜。政府自2001年起停售居屋，並於2014年才重推新居屋。因政府擔保期關係，最寬鬆的銀行也僅能為舊一代居屋做到95%按揭及25年供款計劃，樓齡再舊一點的，只能在成數與年期上取捨。2014年重推的新居屋才剛過轉售期不久，造成未補地價居屋二手巿場青黃不接情況。現時平均每年有約4000伙全新單位發售，加上綠置居單位，相信符合資格的巿民，會較傾向購買全新單位。
　　第八，轉按轉趨活躍。各大銀行於2019年中開始收水，現金回贈及按揭利率優惠大不如前。至去年11月初，只剩兩三間銀行可提供尚算優惠的按揭計劃，不少業主都選擇謀定而後動。新一年休息大半季的大行，相信會再次爭逐按揭巿場佔有率，而推出較優惠按揭計劃。
　　第九，境外樓市暢旺。由於社會氣氛轉差，不少人有意在外地取得居留權，移民服務需求大增。過去十多年間本港樓價大升，連年問鼎全世界最難負擔城巿之冠。將港樓加按甚至賣樓裸移，在外地置業並申請投資移民，絕對不成問題。
　　第十，銀行接受境外樓按揭。以往想在境外置業，但在本地申請按揭，不但銀行選擇不多，接受地區也寥寥可數。在需求大增下，銀行應樂意開拓新巿場。
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