企管達人——銀行一條龍 爭食按揭餅
企管達人本報記者
2015-06-17 21:48
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息率持續低企，近期銀行按揭市場猶如戰場，各大銀行紛推出超筍的拆息按揭計劃搶客，息率屢見新低，令不少業主紛往轉按。但花旗香港環球個人銀行服務個人財務總監林智剛表示，H按息波動較大，當加息周期重現，業主可能失去預算，且轉按亦涉及成本，提醒市民要衡量個人財務狀況，選擇最適合的按揭計劃。但未來再減息空間有限，為吸納更多按揭客戶，花旗推出更多「結合」財富管理的「一條龍」按揭服務。
多家銀行陷入「按息戰」，部份推出的拆息（H）按揭計劃，全期息率低至H+0.65%，以一個月拆息（0.07%）計，實際按息低至0.72%，相比以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃更為吸引，令不少業主紛謀轉按。
選H按要看個人財政
花旗香港環球個人銀行服務個人財務總監林智剛坦言，近期轉按宗數有增加，但他提醒業主，不要盲目跟隨大勢，要因應個人財務狀況，決定選擇哪一種按揭計劃。「這一刻H按息是好抵，低過P按息，但要留意H浮動比P大，因同業拆息是反映市場狀況，若用H按，當息口突然抽上，供款就增加，業主頓時失去預算。但P的波幅較細，若想穩定息率，是較好選擇。」
但他說，近一年本港市場的按揭客戶，選擇H按和P按的比例為七比三，花旗亦緊跟此市場趨勢，「既然H按息這樣低，為何還有三成人揀P按呢？就是大家選擇了適合自己、較穩陣的按揭計劃。」
他又說，雖然一般H按計劃已有鎖息上限，以減低H息率浮動的風險，但一旦H按息長期高於鎖息上限，業主就要長期供更多款項，「鎖息上限一般較全期P按息為高，若H長期高於鎖息上限，即長遠業主要繳付較全期P按更多的供款。」舉例現時一般H按鎖定上限為P-2.8%，但目前P按的全期息率低至P-3.25%，若H息率高於鎖息上限，業主就要供比P全期多0.45%的息口。
要先計算轉按交易成本
至於應選擇哪一種H按息年期，他說，通常檔期愈短，拆息愈低，但波動亦愈大，「一個月拆息較三個月低，但波幅亦較大，假若手頭上供樓筆錢好緊絀，就不要選波動大的拆息檔期，因容易失去預算。」
不少業主都受H按息「誘惑」而考慮轉按，林說，業主在決定轉按前，應先計算轉按的交易成本，「每月慳了0.05%利息，但可能要付律師費、又有罰息期、又搞一輪手續，且要看原本按揭計劃的條款，有多少隱藏費用。業主在轉按前，要詳細跟按揭銀行商討。」除了轉按，他說，近期加按的宗數亦增多，「可能樓價有水位，或有其他投資需要，業主就來做加按。」他強調，年底可能有加息機會，若加息周期出現，H按未必吸引，屆時可能又有不少人轉回P按計劃。
去年下半年花旗的按揭業務較○八年同期有數倍增長，他說：「前年下半年爆發金融海嘯，物業市場淡靜；若以季度計算，去年第四季亦較第三季有雙位數字增長，預期今年按揭業務亦會有雙位數字上升。」
但他不諱言，再減息空間很小，銀行難再在按息上作「減價戰」，故花旗將向多元化進發，推出按揭跟財富管理「結合」的產品。
結合存款 客戶更慳錢
「好多人想盡快還晒按揭，所以我們推出『按揭智慳息』，好處是隨時可增加供款額，又隨時可提取。舉例，打工仔月入二萬，用一萬供樓，扣除日常開支還剩二三千元，放在銀行做存款，只有0.001%的存款利息，但他可以把這筆錢放在按揭戶口內，就可減低本金，節省按揭利息，縮短還款期。但若有急需或有新投資機遇，亦可隨時提取這筆錢，換言之，靈活性更大，變相是一個『高息存款』。跟傳統按揭不同，沒有手續費或罰息，亦可隨時提走。」
另一種是「按揭存款組合」，在開設按揭戶口的同時，提供了一個息率與按揭掛鈎的存款戶口，「舉例說有人買樓後，還有一大筆錢放在戶口，他可以選擇放在這個以按息計算存款利息的戶口內，雖然現時按息低，但比存款利率始終還要高。」此兩計劃均以P-3%年利率計算。現時在花旗的按揭客戶中，有三至四成同時選擇其他財富管理產品。此外，花旗亦將推出二十四小時按揭批核服務，並把全線分行的銀行服務（除櫃台服務外）延至晚上七時。
一個理財心得 了解市場作多元化投資
林智剛強調，按揭計劃其實是財富管理的一部份，跟其他財富管理分不開，投資亦不僅只有買樓、股票和基金，多元化投資才最重要。「從事銀行業十多年，但我其實是一個不太進取或投機的人，可能跟我的CFA（特許財務分析師）背景有關，我buy多元化投資。但投資不能靠運氣，而是一場永遠打不完的仗，今次你投資賺了錢，不代表你永遠都贏，還有好多不同的仗要打。做好功課、清楚市場和自己的投資產品，不要盲目才最重要。」
他也曾經歷過慘痛教訓，「九七年從外國讀書回來，儲了筆錢，自己在銀行做，以為好叻投資啦，學人買窩輪，結果不用幾日就輸晒！」他認為，每人都要有好的理財計劃，因大部份人的第一桶金都是儲蓄回來，「有了這筆可觀儲蓄，才有更多投資組合。當然，阿媽都知風險愈高、回報愈大，但好市時，好多人就忘記了。」
■林智剛提醒業主，要因應個人財務狀況，才決定選擇哪一種按揭計劃。 
■近日多家銀行陷入「按息戰」。
多家銀行陷入「按息戰」，部份推出的拆息（H）按揭計劃，全期息率低至H+0.65%，以一個月拆息（0.07%）計，實際按息低至0.72%，相比以最優惠利率（P）為基準的按揭計劃更為吸引，令不少業主紛謀轉按。
選H按要看個人財政
花旗香港環球個人銀行服務個人財務總監林智剛坦言，近期轉按宗數有增加，但他提醒業主，不要盲目跟隨大勢，要因應個人財務狀況，決定選擇哪一種按揭計劃。「這一刻H按息是好抵，低過P按息，但要留意H浮動比P大，因同業拆息是反映市場狀況，若用H按，當息口突然抽上，供款就增加，業主頓時失去預算。但P的波幅較細，若想穩定息率，是較好選擇。」
但他說，近一年本港市場的按揭客戶，選擇H按和P按的比例為七比三，花旗亦緊跟此市場趨勢，「既然H按息這樣低，為何還有三成人揀P按呢？就是大家選擇了適合自己、較穩陣的按揭計劃。」
他又說，雖然一般H按計劃已有鎖息上限，以減低H息率浮動的風險，但一旦H按息長期高於鎖息上限，業主就要長期供更多款項，「鎖息上限一般較全期P按息為高，若H長期高於鎖息上限，即長遠業主要繳付較全期P按更多的供款。」舉例現時一般H按鎖定上限為P-2.8%，但目前P按的全期息率低至P-3.25%，若H息率高於鎖息上限，業主就要供比P全期多0.45%的息口。
要先計算轉按交易成本
至於應選擇哪一種H按息年期，他說，通常檔期愈短，拆息愈低，但波動亦愈大，「一個月拆息較三個月低，但波幅亦較大，假若手頭上供樓筆錢好緊絀，就不要選波動大的拆息檔期，因容易失去預算。」
不少業主都受H按息「誘惑」而考慮轉按，林說，業主在決定轉按前，應先計算轉按的交易成本，「每月慳了0.05%利息，但可能要付律師費、又有罰息期、又搞一輪手續，且要看原本按揭計劃的條款，有多少隱藏費用。業主在轉按前，要詳細跟按揭銀行商討。」除了轉按，他說，近期加按的宗數亦增多，「可能樓價有水位，或有其他投資需要，業主就來做加按。」他強調，年底可能有加息機會，若加息周期出現，H按未必吸引，屆時可能又有不少人轉回P按計劃。
去年下半年花旗的按揭業務較○八年同期有數倍增長，他說：「前年下半年爆發金融海嘯，物業市場淡靜；若以季度計算，去年第四季亦較第三季有雙位數字增長，預期今年按揭業務亦會有雙位數字上升。」
但他不諱言，再減息空間很小，銀行難再在按息上作「減價戰」，故花旗將向多元化進發，推出按揭跟財富管理「結合」的產品。
結合存款 客戶更慳錢
「好多人想盡快還晒按揭，所以我們推出『按揭智慳息』，好處是隨時可增加供款額，又隨時可提取。舉例，打工仔月入二萬，用一萬供樓，扣除日常開支還剩二三千元，放在銀行做存款，只有0.001%的存款利息，但他可以把這筆錢放在按揭戶口內，就可減低本金，節省按揭利息，縮短還款期。但若有急需或有新投資機遇，亦可隨時提取這筆錢，換言之，靈活性更大，變相是一個『高息存款』。跟傳統按揭不同，沒有手續費或罰息，亦可隨時提走。」
另一種是「按揭存款組合」，在開設按揭戶口的同時，提供了一個息率與按揭掛鈎的存款戶口，「舉例說有人買樓後，還有一大筆錢放在戶口，他可以選擇放在這個以按息計算存款利息的戶口內，雖然現時按息低，但比存款利率始終還要高。」此兩計劃均以P-3%年利率計算。現時在花旗的按揭客戶中，有三至四成同時選擇其他財富管理產品。此外，花旗亦將推出二十四小時按揭批核服務，並把全線分行的銀行服務（除櫃台服務外）延至晚上七時。
一個理財心得 了解市場作多元化投資
林智剛強調，按揭計劃其實是財富管理的一部份，跟其他財富管理分不開，投資亦不僅只有買樓、股票和基金，多元化投資才最重要。「從事銀行業十多年，但我其實是一個不太進取或投機的人，可能跟我的CFA（特許財務分析師）背景有關，我buy多元化投資。但投資不能靠運氣，而是一場永遠打不完的仗，今次你投資賺了錢，不代表你永遠都贏，還有好多不同的仗要打。做好功課、清楚市場和自己的投資產品，不要盲目才最重要。」
他也曾經歷過慘痛教訓，「九七年從外國讀書回來，儲了筆錢，自己在銀行做，以為好叻投資啦，學人買窩輪，結果不用幾日就輸晒！」他認為，每人都要有好的理財計劃，因大部份人的第一桶金都是儲蓄回來，「有了這筆可觀儲蓄，才有更多投資組合。當然，阿媽都知風險愈高、回報愈大，但好市時，好多人就忘記了。」
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