企管达人——银行一条龙 争食按揭饼
企管达人本报记者
2015-06-17 21:48 HKT
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息率持续低企，近期银行按揭市场犹如战场，各大银行纷推出超笋的拆息按揭计划抢客，息率屡见新低，令不少业主纷往转按。但花旗香港环球个人银行服务个人财务总监林智刚表示，H按息波动较大，当加息周期重现，业主可能失去预算，且转按亦涉及成本，提醒市民要衡量个人财务状况，选择最适合的按揭计划。但未来再减息空间有限，为吸纳更多按揭客户，花旗推出更多「结合」财富管理的「一条龙」按揭服务。
多家银行陷入「按息战」，部份推出的拆息（H）按揭计划，全期息率低至H+0.65%，以一个月拆息（0.07%）计，实际按息低至0.72%，相比以最优惠利率（P）为基准的按揭计划更为吸引，令不少业主纷谋转按。
选H按要看个人财政
花旗香港环球个人银行服务个人财务总监林智刚坦言，近期转按宗数有增加，但他提醒业主，不要盲目跟随大势，要因应个人财务状况，决定选择哪一种按揭计划。「这一刻H按息是好抵，低过P按息，但要留意H浮动比P大，因同业拆息是反映市场状况，若用H按，当息口突然抽上，供款就增加，业主顿时失去预算。但P的波幅较细，若想稳定息率，是较好选择。」
但他说，近一年本港市场的按揭客户，选择H按和P按的比例为七比三，花旗亦紧跟此市场趋势，「既然H按息这样低，为何还有三成人拣P按呢？就是大家选择了适合自己、较稳阵的按揭计划。」
他又说，虽然一般H按计划已有锁息上限，以减低H息率浮动的风险，但一旦H按息长期高于锁息上限，业主就要长期供更多款项，「锁息上限一般较全期P按息为高，若H长期高于锁息上限，即长远业主要缴付较全期P按更多的供款。」举例现时一般H按锁定上限为P-2.8%，但目前P按的全期息率低至P-3.25%，若H息率高于锁息上限，业主就要供比P全期多0.45%的息口。
要先计算转按交易成本
至于应选择哪一种H按息年期，他说，通常档期愈短，拆息愈低，但波动亦愈大，「一个月拆息较三个月低，但波幅亦较大，假若手头上供楼笔钱好紧绌，就不要选波动大的拆息档期，因容易失去预算。」
不少业主都受H按息「诱惑」而考虑转按，林说，业主在决定转按前，应先计算转按的交易成本，「每月悭了0.05%利息，但可能要付律师费、又有罚息期、又搞一轮手续，且要看原本按揭计划的条款，有多少隐藏费用。业主在转按前，要详细跟按揭银行商讨。」除了转按，他说，近期加按的宗数亦增多，「可能楼价有水位，或有其他投资需要，业主就来做加按。」他强调，年底可能有加息机会，若加息周期出现，H按未必吸引，届时可能又有不少人转回P按计划。
去年下半年花旗的按揭业务较○八年同期有数倍增长，他说：「前年下半年爆发金融海啸，物业市场淡静；若以季度计算，去年第四季亦较第三季有双位数字增长，预期今年按揭业务亦会有双位数字上升。」
但他不讳言，再减息空间很小，银行难再在按息上作「减价战」，故花旗将向多元化进发，推出按揭跟财富管理「结合」的产品。
结合存款 客户更悭钱
「好多人想尽快还晒按揭，所以我们推出『按揭智悭息』，好处是随时可增加供款额，又随时可提取。举例，打工仔月入二万，用一万供楼，扣除日常开支还剩二三千元，放在银行做存款，只有0.001%的存款利息，但他可以把这笔钱放在按揭户口内，就可减低本金，节省按揭利息，缩短还款期。但若有急需或有新投资机遇，亦可随时提取这笔钱，换言之，灵活性更大，变相是一个『高息存款』。跟传统按揭不同，没有手续费或罚息，亦可随时提走。」
另一种是「按揭存款组合」，在开设按揭户口的同时，提供了一个息率与按揭挂钩的存款户口，「举例说有人买楼后，还有一大笔钱放在户口，他可以选择放在这个以按息计算存款利息的户口内，虽然现时按息低，但比存款利率始终还要高。」此两计划均以P-3%年利率计算。现时在花旗的按揭客户中，有三至四成同时选择其他财富管理产品。此外，花旗亦将推出二十四小时按揭批核服务，并把全线分行的银行服务（除柜台服务外）延至晚上七时。
一个理财心得 了解市场作多元化投资
林智刚强调，按揭计划其实是财富管理的一部份，跟其他财富管理分不开，投资亦不仅只有买楼、股票和基金，多元化投资才最重要。「从事银行业十多年，但我其实是一个不太进取或投机的人，可能跟我的CFA（特许财务分析师）背景有关，我buy多元化投资。但投资不能靠运气，而是一场永远打不完的仗，今次你投资赚了钱，不代表你永远都赢，还有好多不同的仗要打。做好功课、清楚市场和自己的投资产品，不要盲目才最重要。」
他也曾经历过惨痛教训，「九七年从外国读书回来，储了笔钱，自己在银行做，以为好叻投资啦，学人买窝轮，结果不用几日就输晒！」他认为，每人都要有好的理财计划，因大部份人的第一桶金都是储蓄回来，「有了这笔可观储蓄，才有更多投资组合。当然，阿妈都知风险愈高、回报愈大，但好市时，好多人就忘记了。」
■林智刚提醒业主，要因应个人财务状况，才决定选择哪一种按揭计划。 
■近日多家银行陷入「按息战」。
多家银行陷入「按息战」，部份推出的拆息（H）按揭计划，全期息率低至H+0.65%，以一个月拆息（0.07%）计，实际按息低至0.72%，相比以最优惠利率（P）为基准的按揭计划更为吸引，令不少业主纷谋转按。
选H按要看个人财政
花旗香港环球个人银行服务个人财务总监林智刚坦言，近期转按宗数有增加，但他提醒业主，不要盲目跟随大势，要因应个人财务状况，决定选择哪一种按揭计划。「这一刻H按息是好抵，低过P按息，但要留意H浮动比P大，因同业拆息是反映市场状况，若用H按，当息口突然抽上，供款就增加，业主顿时失去预算。但P的波幅较细，若想稳定息率，是较好选择。」
但他说，近一年本港市场的按揭客户，选择H按和P按的比例为七比三，花旗亦紧跟此市场趋势，「既然H按息这样低，为何还有三成人拣P按呢？就是大家选择了适合自己、较稳阵的按揭计划。」
他又说，虽然一般H按计划已有锁息上限，以减低H息率浮动的风险，但一旦H按息长期高于锁息上限，业主就要长期供更多款项，「锁息上限一般较全期P按息为高，若H长期高于锁息上限，即长远业主要缴付较全期P按更多的供款。」举例现时一般H按锁定上限为P-2.8%，但目前P按的全期息率低至P-3.25%，若H息率高于锁息上限，业主就要供比P全期多0.45%的息口。
要先计算转按交易成本
至于应选择哪一种H按息年期，他说，通常档期愈短，拆息愈低，但波动亦愈大，「一个月拆息较三个月低，但波幅亦较大，假若手头上供楼笔钱好紧绌，就不要选波动大的拆息档期，因容易失去预算。」
不少业主都受H按息「诱惑」而考虑转按，林说，业主在决定转按前，应先计算转按的交易成本，「每月悭了0.05%利息，但可能要付律师费、又有罚息期、又搞一轮手续，且要看原本按揭计划的条款，有多少隐藏费用。业主在转按前，要详细跟按揭银行商讨。」除了转按，他说，近期加按的宗数亦增多，「可能楼价有水位，或有其他投资需要，业主就来做加按。」他强调，年底可能有加息机会，若加息周期出现，H按未必吸引，届时可能又有不少人转回P按计划。
去年下半年花旗的按揭业务较○八年同期有数倍增长，他说：「前年下半年爆发金融海啸，物业市场淡静；若以季度计算，去年第四季亦较第三季有双位数字增长，预期今年按揭业务亦会有双位数字上升。」
但他不讳言，再减息空间很小，银行难再在按息上作「减价战」，故花旗将向多元化进发，推出按揭跟财富管理「结合」的产品。
结合存款 客户更悭钱
「好多人想尽快还晒按揭，所以我们推出『按揭智悭息』，好处是随时可增加供款额，又随时可提取。举例，打工仔月入二万，用一万供楼，扣除日常开支还剩二三千元，放在银行做存款，只有0.001%的存款利息，但他可以把这笔钱放在按揭户口内，就可减低本金，节省按揭利息，缩短还款期。但若有急需或有新投资机遇，亦可随时提取这笔钱，换言之，灵活性更大，变相是一个『高息存款』。跟传统按揭不同，没有手续费或罚息，亦可随时提走。」
另一种是「按揭存款组合」，在开设按揭户口的同时，提供了一个息率与按揭挂钩的存款户口，「举例说有人买楼后，还有一大笔钱放在户口，他可以选择放在这个以按息计算存款利息的户口内，虽然现时按息低，但比存款利率始终还要高。」此两计划均以P-3%年利率计算。现时在花旗的按揭客户中，有三至四成同时选择其他财富管理产品。此外，花旗亦将推出二十四小时按揭批核服务，并把全线分行的银行服务（除柜台服务外）延至晚上七时。
一个理财心得 了解市场作多元化投资
林智刚强调，按揭计划其实是财富管理的一部份，跟其他财富管理分不开，投资亦不仅只有买楼、股票和基金，多元化投资才最重要。「从事银行业十多年，但我其实是一个不太进取或投机的人，可能跟我的CFA（特许财务分析师）背景有关，我buy多元化投资。但投资不能靠运气，而是一场永远打不完的仗，今次你投资赚了钱，不代表你永远都赢，还有好多不同的仗要打。做好功课、清楚市场和自己的投资产品，不要盲目才最重要。」
他也曾经历过惨痛教训，「九七年从外国读书回来，储了笔钱，自己在银行做，以为好叻投资啦，学人买窝轮，结果不用几日就输晒！」他认为，每人都要有好的理财计划，因大部份人的第一桶金都是储蓄回来，「有了这笔可观储蓄，才有更多投资组合。当然，阿妈都知风险愈高、回报愈大，但好市时，好多人就忘记了。」
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