商業樓鬆按 非預示住宅減辣
新冠肺炎疫情如海嘯級巨浪襲向各行各業，唯獨銀行與樓市受打擊相對較輕，遠遠不如十六年前的沙士。雖然如此，金管局昨日突然宣布，放寬非住宅物業的按揭成數，由四成提高至五成。這個動作即時令市場關心，當局是否有意放鬆辣招。
中小樓剛需撐價
本地物業市場今次承受巨浪衝擊，表現比沙士時強健得多，與過去政府和金管局不斷以辣招對應樓市上升有直接關係。有大銀行家直言，香港樓按尺度之緊堪稱世界之最，除了承造比例按樓價計算，還要看供樓能力，首置以外的物業又要徵稅，置業人士上車難，但能夠上車的抗逆能力都有保證，所以雖然本地經濟衰退足足一年，失業率飆上百分之六以上水平，斷供的物業數量仍然有限。
除了政策因素，本地住宅供應不足，樓市存在剛需，以及銀行沒有像沙士時一度追收負資產業主差價等因素，都有助樓市維穩，所以整體來說，中小型住宅二手樓的跌幅不算大，以中原指數計回落大約是八個百分點左右，新盤開售若非因為疫情反彈受阻，推出後仍然有價有市。在這情況下，金管局放寬非住宅按揭，又有甚麼動機呢？
根據金管局說法，這是考慮到雖然住宅樓價平穩，但工廈、寫字樓、商鋪等物業受經濟影響明顯，價格調整得多，所以認為是時候放寬政策，但放寬對用物業抵押融資就不適用，反映鬆手的尺度仍然審慎。
商廈挫抵銷寬限
金管局宣布增加了非住宅物業的按揭成數，但有了解政策的官員就提醒外界不要只聽好消息，因為今年以來，由於百業不景，商用樓宇無論租售價都下跌。如果以新價去計，舊有只能按四成的物業，計出的借款額可能跌到只有兩成，借了錢的業主不無被逼倉的憂慮，鬆按目的是稍稍為這些業主減減壓。
非商業樓宇如廠廈、商鋪現時下調的幅度遠高於住宅，若然有力守下去，業主未必會賣樓。然而，如果被逼賣樓的業主還要承擔各種辣招數，能夠套回的資金就買少見少，有點苦無出路的困局。放寬一下成數，讓有能力的中小企有機會可以進場，容易一點購置自用物業，間接也可以讓想離場的賣家容易找到承接。
官員說，非商業物業炒風本來不算強，現在就算放寬成數，銀行對買家背景審查仍然嚴格，不代表可以隨便入市炒賣。
助自用商戶上車
在政府不同的樓市逆周期措施中，各種附加稅作用最辣。控制按揭成數主要是減低銀行的風險，但此舉也有副作用，就是令到用家上車有困難，所以今次鬆按主要是見商用樓跌得多，調整一下政策令用家容易一點上車。以住宅樓市供應不足，剛需仍存的行情，現今在政府內部還未見到有減辣的意見出現。
齊秀峰
