商业楼松按 非预示住宅减辣
新冠肺炎疫情如海啸级巨浪袭向各行各业，唯独银行与楼市受打击相对较轻，远远不如十六年前的沙士。虽然如此，金管局昨日突然宣布，放宽非住宅物业的按揭成数，由四成提高至五成。这个动作即时令市场关心，当局是否有意放松辣招。
中小楼刚需撑价
本地物业市场今次承受巨浪冲击，表现比沙士时强健得多，与过去政府和金管局不断以辣招对应楼市上升有直接关系。有大银行家直言，香港楼按尺度之紧堪称世界之最，除了承造比例按楼价计算，还要看供楼能力，首置以外的物业又要征税，置业人士上车难，但能够上车的抗逆能力都有保证，所以虽然本地经济衰退足足一年，失业率飙上百分之六以上水平，断供的物业数量仍然有限。
除了政策因素，本地住宅供应不足，楼市存在刚需，以及银行没有像沙士时一度追收负资产业主差价等因素，都有助楼市维稳，所以整体来说，中小型住宅二手楼的跌幅不算大，以中原指数计回落大约是八个百分点左右，新盘开售若非因为疫情反弹受阻，推出后仍然有价有市。在这情况下，金管局放宽非住宅按揭，又有甚么动机呢？
根据金管局说法，这是考虑到虽然住宅楼价平稳，但工厦、写字楼、商铺等物业受经济影响明显，价格调整得多，所以认为是时候放宽政策，但放宽对用物业抵押融资就不适用，反映松手的尺度仍然审慎。
商厦挫抵销宽限
金管局宣布增加了非住宅物业的按揭成数，但有了解政策的官员就提醒外界不要只听好消息，因为今年以来，由于百业不景，商用楼宇无论租售价都下跌。如果以新价去计，旧有只能按四成的物业，计出的借款额可能跌到只有两成，借了钱的业主不无被逼仓的忧虑，松按目的是稍稍为这些业主减减压。
非商业楼宇如厂厦、商铺现时下调的幅度远高于住宅，若然有力守下去，业主未必会卖楼。然而，如果被逼卖楼的业主还要承担各种辣招数，能够套回的资金就买少见少，有点苦无出路的困局。放宽一下成数，让有能力的中小企有机会可以进场，容易一点购置自用物业，间接也可以让想离场的卖家容易找到承接。
官员说，非商业物业炒风本来不算强，现在就算放宽成数，银行对买家背景审查仍然严格，不代表可以随便入市炒卖。
助自用商户上车
在政府不同的楼市逆周期措施中，各种附加税作用最辣。控制按揭成数主要是减低银行的风险，但此举也有副作用，就是令到用家上车有困难，所以今次松按主要是见商用楼跌得多，调整一下政策令用家容易一点上车。以住宅楼市供应不足，刚需仍存的行情，现今在政府内部还未见到有减辣的意见出现。
齐秀峰
