商業房地產市場在經濟逆風中持續展現韌性

世邦魏理仕最新發表的《2024年第一季香港商業房地產市場觀點》指出,儘管香港經濟面對息口上升、投資情緒疲弱及入境人數未如理想等挑戰,但商業房地產市場在2024 年第一季中表現出韌性,各個板塊趨勢各異。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示:「本個季度,寫字樓租賃勢頭按季及按年均有所改善,但隨著新供應進入市場,空置率進一步上升;由於各個核心區空置率下降至個位數水平,零售租賃速度放緩; 另一方面,中國經濟復甦緩慢,各國貿易衝突持續為工業租賃市場帶來挑戰;負利差和租賃需求復甦的不確定性導致投資市場情緒持續疲弱。隨著入境旅遊及整體經濟勢頭持續復甦,及政府撤銷所有樓市辣招,我們預計2024 年内房地產需求將繼續改善。」

世邦魏理仕2024年第一季度市場觀點及專家評析

甲級寫字樓

  • 在2024 年第一季度,受近期竣工項目的搬遷及整合需求帶動,寫字樓租賃量較上季增加35%,達 130 萬平方呎。 本季登記的交易中,超過 75% 的空間面積低於 5,000 平方呎。
  • 淨吸納量達 612,000 平方呎,其中 400,000 平方呎涉及三座新竣工商業樓宇的預租。 本季度淨吸納量為自 2018 年第三季以來的最高水平(當時太古坊一號全面竣工)。
  • 除大中環地區外,大多數核心區淨吸納量均呈正值。由於租戶在同一地區內搬遷,並租用更多空間,港島東已租用空間增加了 71,600 平方呎,為自 2022 年第四季以來的首次增長。AIRSIDE的數宗大型交易令九龍東錄得 233,300 平方呎的淨吸納量。
  • 新增供應面積達925,200 平方呎,加上新項目預租進展緩慢,導致整體空置率再創歷史新高,達1,470 萬平方呎,即7%。
  • 空置率過剩導致租金按季下降2%,連續第20季下降。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示:「2024 年第一季度,新租賃活動按季有所改善,其中近三分之一由銀行金融行業推動。 較大型的交易涉及不同政府機構。市場的新增供應將淨吸納量和空置率進一步推向更高水平,也為租戶提供了更多新選擇。 啟德等非核心區地點繼續吸引租戶。 展望未來,由於企業繼續主張控制成本,加上新辦公室供應量進一步增加,預計空置率將呈現上升的趨勢,租金繼續在今年剩餘時間受壓。我們預計短期內寫字樓租賃市場將繼續有利於租戶。」

商舖

  • 零售租賃勢頭放緩,部分原因為空置率下降,而本季零售額及旅客人數增速放緩,但仍保持上升趨勢。繼2023年全年增長2%後,1月零售業銷貨額較去年同期上升0.9%,2月份上升1.9%,為連續15個月上升。
  • 租賃需求擴張導致空置率按季下降5個百分點至 6.6%,為 2019 年第四季以來的最低水平。四個核心區空置率均錄得個位數,為 2018 年第二季以來首次出現。中環空置率跌幅最大,下降5.3個百分點至6.6%。尖沙咀及旺角空置率分別下降 2.9個百分點及 2.3 個百分點,至 5.8% 和 7.4%。 銅鑼灣空置率則維持不變。
  • 儘管餐飲和奢侈品零售商擴張速度有所放緩,但與娛樂相關的零售商在本季表現活躍。
  • 空置率下降導致核心區街鋪按季上升7%,為2022年第三季以來最大增幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強表示:「本港過去幾季度租賃活動活躍,四個核心區街鋪空置率降至個位數。 由於空置商鋪選擇減少,2024 年第一季的租賃勢頭減弱。雖然部份餐飲商縮小經營規模,但本季仍出現許多新餐廳開張。 核心區街鋪租金上升2.7%,為2022年第三季度以來的最大的按季增幅。預計零售商將審視本港入境旅遊的復甦情況,加上政府致力推出更多國際活動,商鋪租賃板塊前景樂觀。」

工業及物流

  • 1-2月貿易總額年增9%。若果升勢持續至三月份,將標誌著連續第二季同比增長。貨櫃吞吐量年增3%,為自2022年第二季以來的首次增長,航空貨運量年增21%。
  • 2024 年第一季租賃勢頭依然疲軟。最大的交易為Rhenus Logistics 租用 Goodman Westlink 達178,400 平方呎的物流倉儲空間。其他包括Silk Full Management在菜鳥智慧港租賃總計170,000平方呎的空間。
  • 倉庫空置率上升2 個百分點至5.6%,並隨著租戶縮小現有規模,預計空置率將進一步上升。
  • 空置壓力不斷增加,導致倉庫租金較上季下降1%,為自2020年第四季以來的首次季度跌幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示:「由於中國經濟復甦緩慢,工業板塊的租賃量連續第三季疲軟。本季租賃需求有限,主要來自貿易及物流行業。即使全球經濟逆風或未能支緩整體需求快速復甦,但本地零售額增長或推動今年倉存空間需求。 此外,北部都會區發展涉及回收棕地,將帶來搬遷需求。」

資本市場

  • 2024 年第一季度商業地產投資額(交易金額超過 7,700 萬港元,不包括純土地或相關交易)按季微跌5%,至 132 億港元。
  • 投資勢頭放緩部分由於美聯儲決定在2024 年第一季維持利率不變。一個月期香港銀行同業拆息 (HIBOR) 從2023 年12 月的6% 降至3 月份的4.8%,而香港最優惠貸款利率則維持不變。
  • 本季僅錄得13宗交易,其中兩宗重大交易佔總投資額的84%,包括台灣投資者以70億港元收購中環盈置大廈,以及華懋以40億港元向新世界收購D ‧ PARK商場。在持續的高利率環境下,多數投資者繼續採取觀望態度。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示:「政府在2月份撤除所有辣招,及放寬商業物業的按揭成數上限,為投資者提供了更友善的環境。 然而,在持續高利率的情況下,負利差仍然為投資者的一大障礙。本季度投資需求尚未出現明顯復甦,但整體投資額較上一季仍保持韌性。 在本季度,我們注意到寫字樓和倉庫物業的價格調整已經放緩,而零售物業的價格調整正在上升。若果下半年有進一步減息的跡象,我們預計投資勢頭將逐步加速。」

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