撥地資助市建局及時雨 解財困仍乃長期措施
發佈時間：03:00 2025-06-09 HKT
根據地產代理公布，本港的二手樓價最近有回穩跡象，但仍然徘徊近8年半的低位，樓價較2021年高峰期累計回落接近3成，不少在近幾年「上車」的小業主淪為負資產。由於外圍環境尚未明朗，中美關係反覆，本地需求疲弱，發展商手上仍有數以萬計的應賣未賣單位，市場普遍估計樓價仍在尋底。
樓價下跌影響的不僅是小業主和發展商，身為公營機構但兼具發展商功能的市區重建局，近年亦因市況逆轉而出現財政問題。
較高呎價收購 連年財赤
私人發展商在樓市興旺時，以較高的地價向政府投得地皮，到近年落成出售時卻遇上跌市，即使未去到麵包（樓價）平過麵粉（地價）的極端情況，在計及建築費與利息等支出後仍可能出現虧蝕。有部分實力不足或負債比率偏高的發展商因而陷入財困，或被逼放棄趁低吸納土地儲備作未來發展的良機。
市建局的情況也相似，局方在過往市好時以相對高的呎價（同區7年樓齡）向小業主收購舊樓單位，等到完成規劃及建造時（往往比私人發展需時更長）樓價已大幅回落，「高買低賣」自然錄得虧蝕。
有部分市建局項目更在招標發展階段，已因為發展商看淡後市而流標，即使降價後成功重新招標，亦已延後了資金回籠的時間，增加了局方的利息支出。
上述情況導致市建局連續5年錄得財赤，而且金額更不斷擴大，2022/23及2023/24年度分別達35.3億和39.2億元。即使該局已勒令全體員工凍薪，但相對於數十億計赤字實屬杯水車薪。即將卸任的市建局行政總監韋志成，在過去一段時間多次公開「呻窮」請求政府打救，否則或被逼放慢部分收購及重建計劃。
香港的舊樓失修情況日趨嚴重，部分可能受影響的大規模重建計劃，舊區居民已引頸以待多年，政府難以袖手旁觀。但奈何現時庫房面對的財赤問題比市建局更嚴重，直接注資錢從何來？無抵押地加碼擔保借貸，銀行亦未必肯賣帳。故此，行政長官會同行政會議於上周通過，以1000元的象徵性地價，向市建局批出兩幅分別位於紅磡庇利街和將軍澳137區的用地，「以地當錢」向該局提供財政支援，可謂無辦法之中的辦法。
抵押作借貸用途 雙贏格局
紅磡用地原規劃作教育用途，政府近年正因「少子化」及財赤問題加速「殺校」，早就應該改變用途。137區地皮原定興建公營房屋，現時10年長策的公屋供應已達標，加上配合高密度發展所需的港鐵將軍澳線延線，也因財赤而動工無期，將該幅臨海地皮改作中低密度私樓發展反而較為合理。再者，兩幅地帳面總值雖達約130億元，但現在倉促推售也是有價無市，甚或會推冧同區樓價，交由市建局長期規劃，以至純粹作借貸抵押用途，對各方都有好處。
然而，這種撥地資助模式僅能偶一為之，不能無限複製。正所謂長貧難顧，政府有必要更根本性地解決市建局、以至整個舊區重建策略出現的結構性財政問題。
問題之一是地積比限制，部分舊樓即使老化嚴重，業主亦沒有開天殺價，但不論市建局或私人發展商都不願沾手，主因是其地積比早已用盡甚至「用凸」，以單一項目方式原址重建，即使在升市時亦會蝕錢。有人就建議政府以類似的撥地資助模式，例如將部分北都的新土地撥歸市建局，用作樓換樓收購或補貼部分「豬頭骨」重建項目。
其二是「7年樓齡」問題，該政策不僅令市建局容易出現虧蝕，還某程度妨礙了私人重建發展，令部分樓齡達50、60年的舊樓業主，誤以為「7年樓齡」才是「公價」或「市價」，增加了私人收購的難度，亦不利長者業主以「逆按揭」方式養老。政府和立法會當年釐訂「7年樓齡」亦經過激烈辯論，當時已有人預言該政策難以持續，現在也應一併檢討。
