越秀地產增收不增利 稱「10%以上毛利率也是不錯」
發佈時間：09:59 2025-08-28 HKT
8月26日晚間，越秀地產（123）發布2025年中期業績公告。數據顯示，盡管總體經營保持穩健，但宏觀環境對公司仍有一定影響。
2025年上半年，越秀地產錄得營收475.7億元（人民幣，下同），同比上升34.6%，創下該公司半年度業績新高；而期內銷售成本為425.11億元，同比上升39.4%。這使得公司的毛利額錄得50.63億元，同比上升4.5%；對應毛利率則約為10.6%，同比下降3.1個百分點。
根據克而瑞研究中心發布數據，過去一年典型上市房企整體營收與利潤出現了雙降，整體毛利率為10%，同比下降2個百分點。房地產行業普遍盈利難已經成為從業者的共識，在8月26日當天召開的越秀地產2025年中期業績發布會上，越秀地產董事長、執行董事林昭遠也對此進行了回應。
林昭遠表示，從2021年以來，市場銷售下滑以及價格下降確實讓一些項目毛利率水平受到很大影響。但他亦認為，在目前環境下，「有10%以上的毛利率也是不錯的。」
三費方面，除了匯兌虧損及相關衍生財務工具公允值虧損而導致財務費用增長98.7%，越秀地產上半年的銷售及營銷開支佔收入比例約3.1%，與上年同期持平；行政開支佔收入比例的1.3%，同比下降0.3個百分點。在加強控費的基礎上，越秀地產還得益於期內應佔聯營公司的盈利上升了244.3%，達到13.48億元，最終促使公司的稅後盈利仍能保持16.1%的增長。
然而，上述增量利潤大多沉澱在併表但低權益的項目中。數據顯示，期內越秀地產僅錄得歸母凈利潤13.7億元，同比下降25.2%，其中核心歸母凈利潤15.2億元，同比下降12.7%。業績下降主要由於少數股東損益飆升119.8%，達到16.06億元。這也是越秀地產首次在半年報中出現少數股東分走超過10億元利潤的情況。
究其原因，則或許與越秀地產的拿地策略有關。近年來該公司一直保持合作擴張的方式，在大本營廣州以外的城市尤為明顯。而需要關注的是，在合作過程中，低權益佔比項目增加的情況。截至今年6月底，公司發展中物業、持作出售物業合計2088.49億元，同比下降10.3%，它們通常代表的是絕對併表資產；而公司於聯合營的權益約為383.95億元，同比上升了22.1%，這些資產主要以權益法入賬，其資產、負債不併入越秀地產的報表。
數據也顯示，2024年全年，越秀地產新購土地共計24幅，持股低於50%的地塊佔10幅；今年上半年新購土地13幅，持股低於50%的地塊則達到8幅，分別位於廣州、上海、杭州、西安及北京。由於低權益佔比的項目不併表，這類項目的增加，容易導致外界難以窺見越秀地產的資產全貌。
但上述合作開發的模式讓越秀地產實現了輕資產、快周轉經營，既可提高資金周轉效率，還能提高市場競爭力，本質上是戰略權衡下的更優解。
上半年，越秀地產實現合同銷售額615億元，同比增長11.0%，在TOP10房企中增速位居第二。按城市分，北京市場貢獻197.2億元，同比上升255.1%，廣州、上海市場分別貢獻157.56億元、144.92億元。據半年報披露，公司2025年可售資產約達2354億元，計劃實現全年銷售目標1205億元。
與此同時，二季度末，越秀地產的資產負債率為64.6%，凈借貸比率53.2%，現金短債比1.7倍，保持「三道紅線」綠檔達標。現金及現金結余、定期存款、定期存款及其他受限存款總額約446.4億元。期內加權平均借貸利率3.16%，同比下降41個基點；期末平均借貸利率進一步下降至3%以下。
另於近日，越秀地產還成為了行業內當前唯一獲得標普投資級評級的地方性國企。在盈利承壓的背景下，該公司通過守住綠檔並獲得資本市場認可，為後續合作擴張保留了融資彈性。
標普在報告中表示，越秀地產的評級優勢源於多個核心因素：堅實的政府與國企背景、優質且高度集中於高能級城市的土地儲備，以及多元順暢的融資渠道。公司長期深耕一線和核心二線城市，憑借良好的市場口碑和經濟韌性較強的區域布局，為銷售去化和業績穩健增長提供了有力支撐。
《星島環球網》見習記者鐘凱 廣州報道
