舊樓輪番斷電 「責任真空」肇禍？專家：天台業權分散 難重整防水層︱新聞追擊
發佈時間：07:00 2025-09-22 HKT
驚人風暴及連場黑雨威脅不斷，對舊樓保養亦構成挑戰。今年7月香港仔便有唐樓「整排窗掃甩」，觀塘亦有舊樓因滲水導致大停電，揭露樓宇維修「灰色地帶」。有樓宇安全專家指出，雖然天台防水層屬公用部分，理應在樓宇大維修時一併處理，惟私人天台往往業權分散，容易造成「責任真空」。有業主代表認同，舊樓多天台僭建，且部分大廈公契條款亦有妨礙，令重鋪防水層出現困難。
今年連場暴雨衍生舊樓斷電危機，如觀塘仁安大廈在7月29日黑雨期間，因雨水滲入電力裝置引起大停電，直至8月1日凌晨始搶修成功，商戶及住戶均大受困擾。香港樓宇安全學會會長兼測量師何鉅業向《星島》坦言，目前「樓宇更新大行動2.0」雖然包括處理漏水，惟實際執行有困難，因天台私人業權分散，難以清空重鋪防水層，「現有規定無考慮防水層上的天台面積或屬私人使用。」
大廈外牆物料僅要求不即時滲水
何續指，雨水在風力作用下可產生更大壓力，通過外牆空隙或破損位置，再沿喉管電線滲入內部，「或影響主要供電的電線和電纜，甚至浸壞機房總掣」。他又解釋，大廈外牆物料的要求只是「不會即時滲水」，惟在黑雨連場下，牆身水分未待自然揮發，易有長期積水問題，「尤其舊樓多用磚牆，更易吸水。」
香港業主會會長佘慶雲坦言，「做不到防水層重鋪」是很多舊樓業主面對的現實問題，一是基於天台有僭建，或遭人佔用，「不少天台屋無皇管，也無人夾錢，做不到維修」；二是部分大廈公契存在不合理條款，「如寫明外牆維修是小業主的責任，但外牆廣告收益卻撥歸發展商；要維修時也要徵得其同意，但發展商不想出錢，便難以成事，這情況以單幢樓最為普遍」。他續指，舊年代不少馬姐會買「姑婆屋」，她們逝世後沒有繼承人，單位便淪「無主屋」，因無人支付維修費，成為不少舊樓法團面對的困局。
勞聯主席兼立法會議員林振昇指，天雨引發的電力問題在舊區普遍存在，如深水埗，「常聽區議員反映黑雨、颱風後多少出現電力問題，通常由滲水引發，如雨水從外牆、僭建位置滲入，令電力裝置被弄濕，很難解決」。他續指，五年一檢的電力大檢費用雖然不高，一般只需數萬元，惟部分業主或擔心「檢出大問題」而有卻步，「如要花大錢更換整套電力系統，便未必願意。」
林振昇倡設跨部門機制驗舊樓
《星島》亦向多個部門查詢滲水「跳電」責任誰屬。屋宇署口頭回覆指，有關電力系統的事宜應向機電署查詢。機電署指根據《電力條例》，電力裝置擁有人如知道裝置狀況有「相當可能引致電力意外」，必須維修妥當。惟以仁安大廈為例，調查結果顯示雨水滲入致大廈地下固定電力裝置故障，事故與機件問題無關。
對此，林振昇認為政府應設立跨部門處理機制，統一為舊樓「驗身」，「如電力裝置無問題，但原來外牆滲水會觸發電力故障，便需各部門作出協調跟進，甚至由政府先行作緊急維修。適逢舊區亦正推動聯廈聯管的契機，這方面應可加強。」
佘慶雲亦建議，大廈法團可聘用專門律師，檢視大維修文件，令維修要求由「跟從維修商建議」轉為「業主意願」主導，且可避免法律陷阱，「另可協助申請禁制令強拆天台屋，趕走不法佔用人，理順管理。
記者：趙克平
