屯門3房私樓劏出5間房 原租客炮轟業主加建 記者直擊「消失的客廳」 律師警告或違公契

過去本港劏房多集中於舊區唐樓，但近年卻有「上流化」趨勢，不少私人屋苑出現分間出租單位，且部分居住環境及生活條件也令人關注。當中有劏房租客向《星島頭條》投訴，指租住單位原本已在客廳劏出第四間房，但近日業主以「唔間多間就要加租」為由，再分間出第五間房。該事主稱，改動後原有公共活動空間徹底消失，晾衫及放置共用物品均受影響，同時憂慮間隔增加或帶來消防安全隱患，批評業主做法貪得無厭。

租客反對無效 業主加碼建第5房

事主Nick（化名）去年中在網上看到一個屯門私人屋苑分租盤的放租廣告，最終選擇了實用面積約100方呎的主人房，經議價後以每月租金5,800元成交，整個洽租過程均由他直接與業主對接。

該涉事單位原則為實用面積568方呎的三房戶，但Nick入住後才驚覺單位原有間隔早已被改成四房。新增房間直接佔用了客廳位置，不但沒有窗戶，更缺乏獨立抽風系統，只依靠原本設於客廳的冷氣機。

到今年7月，業主擬於9月「加碼」再於客廳加建一房，並以客廳屬公共空間為由，要求租客清走私人物品。Nick提出反對，希望保留晾衣位置，惟業主只建議改用另一側的小露台。他指出，該露台正對附近地盤及樓下食肆，既受塵土影響，亦有煮食油煙飄入，根本不適合作為晾衣空間。其後業主表示Nick可把衣物交予樓下乾洗店處理，但他直言做法不切實際，「我問佢係咪會畀返乾洗費？咁當然冇可能啦！」

Nick認為，客廳是租客日常起居、放置共用設備及晾曬衣物的基本空間，絕非業主可隨意改動。面對不滿，業主反稱此舉是為租客着想，「大家將就下，唔間多間變相要加租，仲傷大家荷包」，並抱怨「無法啦，管理費加價、差餉又加價！銀行按揭又整啲嘢出嚟加保險費，按揭利率又遲遲唔肯減落嚟！唯有諗計提升租金收益，加你哋租又唔好，出面個市又唔算好，唯有就係間多間出嚟收租。」

客廳共用空間消失 露台堆滿雜物

記者實地視察涉事單位，甫入屋便見一條狹窄通道，擺放鞋櫃、晾衣架及其他生活雜物，住戶出入時稍一不慎，便容易碰到晾衣架。大門左側為洗手間、廚房及小露台，右側原為客廳的位置，現已分隔成兩個房間，即整個客廳猶如已消失一樣。沿通道再往內走，才是單位原有的三間睡房。

Nick表示，客廳原本可容納住戶共用的晾衣架及其自購乾衣機，惟業主加建新房間後，幾乎完全佔用原有客廳空間，只剩一條通道供住戶出入。

現場所見，用作分隔房間的木板較為單薄，並非實心牆，其隔音及耐火表現有待核實，現場亦殘留油漆氣味。推開新間房的房門，房內已放置鐵製組合床，附設衣櫃及書枱，惟暫未安裝冷氣機；至於與房間相連的主露台，則堆放大量紙皮及各類雜物，整體環境較為凌亂。

沒獨立水電錶 業主隨意入屋裝修

目前單位由4名租客共用一個洗手間，單位內未見各房獨立水錶及電錶，亦未見火警偵測器、滅火筒等消防設備。記者就水電收費安排向Nick查詢，他稱業主沒有為各房設置獨立水錶及電錶，每當收到水電帳單後，便會將帳單照片或截圖發送予租客，再由各人按人頭平均分擔費用，而非按個別住戶的實際用量計算。

另一方面，Nick指業主曾兩度帶人上門量尺及視察工程，事前完全沒有通知住戶。他其後向管理處了解，職員透露業主提交的裝修申請表格上，工程項目僅申報為「裝門」。他隨後更獲悉，屋苑公契原則上並不容許業主擅自間房及分租。

他透露，雖然雙方有簽署租約，但內容並無註明承租的是「個別房間」，而是寫成承租「整個單位」，且租約未有打釐印。Nick估計，若新間出的「第五房」如以每月5,000元租出，單位每月租金收益合計可達2.37萬元。

現時Nick正物色同屋苑兩房出租單位，打算於10月初搬遷。他感慨表示，自己喜歡屋苑整體環境與鄰舍關係，「好地地將三間房分租咪算囉！其實今次業主唔係咁過分，我都隻眼開隻眼閉。」

《簡樸房條例》已生效 惟設48月過渡期

資深驗樓師賴達明（明哥）表示，《簡樸房條例》於今年3月1日生效，並設有48個月過渡期，讓現存分間單位有時間改造及申請簡樸房認證。不過，他指在過渡階段，部分業主或不願投入較多成本改善工程，傾向以較快方式完成改裝，因而令工程質素及合規程度存疑。

根據《簡樸房條例》，分間單位須經指明專業人士核證符合居住環境的最低標準，條例亦就「簡樸房」的照明及通風、消防，以及水電設施等訂下嚴格要求。照明及通風方面，明哥指出，分間單位必須設有至少一扇面向室外、玻璃面積不少於0.1平方米的可開啟窗戶，同時須設置人工照明系統及每小時換氣次數不少於5次的機械通風設施，冷氣機則不計算在內。

消防安全方面，「簡樸房」的主要要求須與現行《建築物條例》標準一致。若保留原有單位入口的防火門，室內走廊闊度須不少於0.75米。「簡樸房」的分隔牆以及室內走廊兩旁的牆壁，均須採用實心牆，並由樓面一直伸延至天花板。若使用木板等易燃物料，或走火通道不符合規定，便可能構成消防安全風險。此外，除每個分間單位須設置獨立火警偵測器外，相關住宅單位的公用地方亦須設有獨立火警偵測器及滅火筒。

同時，每個「簡樸房」亦須安裝由水務署提供的獨立水錶，以及由電力公司提供的獨立電錶，讓住戶可按實際用量繳付水電費。

銀行有權因違規出租Call loan

執業大律師陸偉雄指出，一般透過按揭保險計劃承造八成至九成高成數按揭的業主，須符合自住要求；若單位業主承造高成數按揭，又未有通知銀行及按揭保險公司便將單位出租，銀行一旦發現，有權要求業主即時全數清還貸款，俗稱「Call loan」。

他解釋，銀行須保障自身利益。若單位被改作劏房或作分租用途，往往可能涉及改建工程，例如改動水喉；若工程違反屋宇署規定，更可能構成非法改裝，繼而影響物業價值，削弱銀行對按揭物業的保障。

陸偉雄續指，業主申請按揭保險時一般須作出自住聲明。若按證公司其後發現單位實際用作出租，業主除可能須補繳保費外，亦可能須承擔刑事責任。

他表示，若只是將單位原有間隔下的房間分租，是不受《簡樸房條例》規管，惟個案中的業主在客廳位置額外間出兩個房間，以收取租金、按金及提供居住空間，不論雙方以書面或口頭協議出租，均受《簡樸房條例》規管。

陸偉雄：擅改單位用途違反公契

此外，私人屋苑各幢大廈一般均受公契規管，通常訂明單位只可作住宅用途，並禁止將單位分拆作商業用途。若業主違反公契，業主立案法團或管理公司可入稟法院申請禁制令，要求業主還原單位；由訴訟引起的法律費用及相關民事賠償，亦可能由違規業主承擔。

至於租客權益，若租約訂明設有公共活動空間，但業主其後在未通知或未經租客同意下，擅自改動、拆除或將有關設施改作其他用途，導致租客不能繼續使用，便有可能構成違約。

他指，租賃關係一般以簽約時的單位現狀及雙方約定為基礎，業主不應在租約生效後擅自進入物業，或任意改動單位原有間隔及設施。若業主違反租約，並令租客蒙受損失，租客可按實際情況循法律途徑追討賠償。

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