屯门3房私楼㓥出5间房 原租客炮轰业主加建 记者直击「消失的客厅」 律师警告或违公契

过去本港㓥房多集中于旧区唐楼，但近年却有「上流化」趋势，不少私人屋苑出现分间出租单位，且部分居住环境及生活条件也令人关注。当中有㓥房租客向《星岛头条》投诉，指租住单位原本已在客厅㓥出第四间房，但近日业主以「唔间多间就要加租」为由，再分间出第五间房。该事主称，改动后原有公共活动空间彻底消失，晾衫及放置共用物品均受影响，同时忧虑间隔增加或带来消防安全隐患，批评业主做法贪得无厌。

租客反对无效 业主加码建第5房

事主Nick（化名）去年中在网上看到一个屯门私人屋苑分租盘的放租广告，最终选择了实用面积约100方呎的主人房，经议价后以每月租金5,800元成交，整个洽租过程均由他直接与业主对接。

该涉事单位原则为实用面积568方呎的三房户，但Nick入住后才惊觉单位原有间隔早已被改成四房。新增房间直接占用了客厅位置，不但没有窗户，更缺乏独立抽风系统，只依靠原本设于客厅的冷气机。

到今年7月，业主拟于9月「加码」再于客厅加建一房，并以客厅属公共空间为由，要求租客清走私人物品。Nick提出反对，希望保留晾衣位置，惟业主只建议改用另一侧的小露台。他指出，该露台正对附近地盘及楼下食肆，既受尘土影响，亦有煮食油烟飘入，根本不适合作为晾衣空间。其后业主表示Nick可把衣物交予楼下干洗店处理，但他直言做法不切实际，「我问佢系咪会畀返干洗费？咁当然冇可能啦！」

Nick认为，客厅是租客日常起居、放置共用设备及晾晒衣物的基本空间，绝非业主可随意改动。面对不满，业主反称此举是为租客着想，「大家将就下，唔间多间变相要加租，仲伤大家荷包」，并抱怨「无法啦，管理费加价、差饷又加价！银行按揭又整啲嘢出嚟加保险费，按揭利率又迟迟唔肯减落嚟！唯有谂计提升租金收益，加你哋租又唔好，出面个市又唔算好，唯有就系间多间出嚟收租。」

客厅共用空间消失 露台堆满杂物

记者实地视察涉事单位，甫入屋便见一条狭窄通道，摆放鞋柜、晾衣架及其他生活杂物，住户出入时稍一不慎，便容易碰到晾衣架。大门左侧为洗手间、厨房及小露台，右侧原为客厅的位置，现已分隔成两个房间，即整个客厅犹如已消失一样。沿通道再往内走，才是单位原有的三间睡房。

Nick表示，客厅原本可容纳住户共用的晾衣架及其自购干衣机，惟业主加建新房间后，几乎完全占用原有客厅空间，只剩一条通道供住户出入。

现场所见，用作分隔房间的木板较为单薄，并非实心墙，其隔音及耐火表现有待核实，现场亦残留油漆气味。推开新间房的房门，房内已放置铁制组合床，附设衣柜及书枱，惟暂未安装冷气机；至于与房间相连的主露台，则堆放大量纸皮及各类杂物，整体环境较为凌乱。

没独立水电表 业主随意入屋装修

目前单位由4名租客共用一个洗手间，单位内未见各房独立水表及电表，亦未见火警侦测器、灭火筒等消防设备。记者就水电收费安排向Nick查询，他称业主没有为各房设置独立水表及电表，每当收到水电帐单后，便会将帐单照片或截图发送予租客，再由各人按人头平均分担费用，而非按个别住户的实际用量计算。

另一方面，Nick指业主曾两度带人上门量尺及视察工程，事前完全没有通知住户。他其后向管理处了解，职员透露业主提交的装修申请表格上，工程项目仅申报为「装门」。他随后更获悉，屋苑公契原则上并不容许业主擅自间房及分租。

他透露，虽然双方有签署租约，但内容并无注明承租的是「个别房间」，而是写成承租「整个单位」，且租约未有打厘印。Nick估计，若新间出的「第五房」如以每月5,000元租出，单位每月租金收益合计可达2.37万元。

现时Nick正物色同屋苑两房出租单位，打算于10月初搬迁。他感慨表示，自己喜欢屋苑整体环境与邻舍关系，「好地地将三间房分租咪算啰！其实今次业主唔系咁过分，我都只眼开只眼闭。」

《简朴房条例》已生效 惟设48月过渡期

资深验楼师赖达明（明哥）表示，《简朴房条例》于今年3月1日生效，并设有48个月过渡期，让现存分间单位有时间改造及申请简朴房认证。不过，他指在过渡阶段，部分业主或不愿投入较多成本改善工程，倾向以较快方式完成改装，因而令工程质素及合规程度存疑。

根据《简朴房条例》，分间单位须经指明专业人士核证符合居住环境的最低标准，条例亦就「简朴房」的照明及通风、消防，以及水电设施等订下严格要求。照明及通风方面，明哥指出，分间单位必须设有至少一扇面向室外、玻璃面积不少于0.1平方米的可开启窗户，同时须设置人工照明系统及每小时换气次数不少于5次的机械通风设施，冷气机则不计算在内。

消防安全方面，「简朴房」的主要要求须与现行《建筑物条例》标准一致。若保留原有单位入口的防火门，室内走廊阔度须不少于0.75米。「简朴房」的分隔墙以及室内走廊两旁的墙壁，均须采用实心墙，并由楼面一直伸延至天花板。若使用木板等易燃物料，或走火通道不符合规定，便可能构成消防安全风险。此外，除每个分间单位须设置独立火警侦测器外，相关住宅单位的公用地方亦须设有独立火警侦测器及灭火筒。

同时，每个「简朴房」亦须安装由水务署提供的独立水表，以及由电力公司提供的独立电表，让住户可按实际用量缴付水电费。

银行有权因违规出租Call loan

执业大律师陆伟雄指出，一般透过按揭保险计划承造八成至九成高成数按揭的业主，须符合自住要求；若单位业主承造高成数按揭，又未有通知银行及按揭保险公司便将单位出租，银行一旦发现，有权要求业主即时全数清还贷款，俗称「Call loan」。

他解释，银行须保障自身利益。若单位被改作㓥房或作分租用途，往往可能涉及改建工程，例如改动水喉；若工程违反屋宇署规定，更可能构成非法改装，继而影响物业价值，削弱银行对按揭物业的保障。

陆伟雄续指，业主申请按揭保险时一般须作出自住声明。若按证公司其后发现单位实际用作出租，业主除可能须补缴保费外，亦可能须承担刑事责任。

他表示，若只是将单位原有间隔下的房间分租，是不受《简朴房条例》规管，惟个案中的业主在客厅位置额外间出两个房间，以收取租金、按金及提供居住空间，不论双方以书面或口头协议出租，均受《简朴房条例》规管。

陆伟雄：擅改单位用途违反公契

此外，私人屋苑各幢大厦一般均受公契规管，通常订明单位只可作住宅用途，并禁止将单位分拆作商业用途。若业主违反公契，业主立案法团或管理公司可入禀法院申请禁制令，要求业主还原单位；由诉讼引起的法律费用及相关民事赔偿，亦可能由违规业主承担。

至于租客权益，若租约订明设有公共活动空间，但业主其后在未通知或未经租客同意下，擅自改动、拆除或将有关设施改作其他用途，导致租客不能继续使用，便有可能构成违约。

他指，租赁关系一般以签约时的单位现状及双方约定为基础，业主不应在租约生效后擅自进入物业，或任意改动单位原有间隔及设施。若业主违反租约，并令租客蒙受损失，租客可按实际情况循法律途径追讨赔偿。

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