大廈漏水責任錯綜複雜 「防水層」矛盾成重點 政府宜修例處理｜何鉅業
更新時間：06:00 2025-07-15 HKT
發佈時間：06:00 2025-07-15 HKT
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大廈漏水問題錯綜複雜，找出漏水源頭所在，是否就找到責任方呢？答案可能是「不一定」。
早於2002年法庭在漏水訴訟《梁有勝訴馮源禧等四人》案，判定天台防水層屬「大廈公用部份」，單位內橫樑及其他結構性支承物包括柱、承重牆及樓板等結構，所有批盪層及防水層亦屬「公用部分」。按這原則，分隔上下兩層單位的樓板結構亦為上下單位共同享用，所以也是「公用部分」。樓板上的防水層亦可視為公用部分。法團或管理公司應對這些防水層的維修負上責任。
改動工程或損壞防水層
這原則本來在法理層面並無不妥，但在解決現實的滲水糾紛時，卻發生可能連法庭也預計不到的現實矛盾。
防水層經歷數十年的使用會出現老化失效，雖然在私人天台平台的加建或改動可能會損壞原有的防水層，但除非這些改動工程是唯一破損原有防水層的原因，法團或管理公司或許還是要負責防水層的維修。
假如天台業主加裝大量設施，管理公司是否可輕易在防水層未出現嚴重老化及滲漏之前進行防水層更換工程？在很多個案中，就算已出現滲漏，業主因顧慮維修工程的滋擾與不便，而不輕易答應。取得相關業主同意恐引發新糾紛，或需法庭的介入。說服法團和業主分攤預防性維修費用更是難上加難。
就算天台業主同意進行維修工程，他是否可以要求某些補償，以彌補工程對其裝修設施的破壞？法團及物管理公司也可能要與業主多番商議，才可落實工程，解決滲水問題常造成延遲。
這些矛盾，可能源出於把「防水層」被視為「公用部份」，並沒有考慮到防水層及其上空間的特殊使用關係，造成責任真空。
其實在私人範圍的防水層是否曾被破壞是頗難證明，要進行工程亦必需得到該單位業主的同意，基本上將使用權與維修責任割離，只會造成矛盾。唯一解決方法，可能要通過修例，理順這特殊關係。
何鉅業
建築測量師、香港樓宇安全學會會長
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