甲廈租賃市場「兩極化」發展 高力黃浩邦：跨區客聚焦西九 東九打保衛戰
發佈時間：10:50 2026-11-10 HKT
甲廈租賃市場呈現「兩極化」發展，受惠跨境交通與全新地標效應，西九龍高鐵站一帶迅速崛起，頻錄跨區金融機構及大型保險集團大手租賃；另一邊廂，供應充裕的東九龍甲廈，空置率持續徘徊20%，面對殘酷市況，業主只好打保衛戰，不惜推出各種「補貼裝修開支」，推動租客「同區搬遷」。
高力香港商業物業服務主管黃浩邦指，過往九龍傳統商業核心主要集中於尖沙咀，但隨着新地旗下高鐵西九龍站大型商業項目（IGC）逐步交付，市場焦點於九龍站及高鐵站周邊延伸。
龍頭投行帶頭 保險機構落戶
他續說，瑞士巨擘瑞銀集團（UBS）落實承租IGC Tower全幢作為新總部，隨着該行已落實遷入，提振跨國企業對西九龍地段的信心。現階段以項目第1座（One IGC）租賃最活躍，保險業大規模擴充。
安盛（AXA）率先大手租約10萬方呎樓面，宏利、富衛（FWD）、友邦（AIA）及多間中資保險機構陸續承租或洽租，承租面積介乎1萬至3萬方呎。大廈直駁高鐵站，為往返內地客戶提供極大便利。
超大相連平層 吸引機構搬遷
IGC亦吸引家族辦公室、財富管理機構及航空業租戶。IGC第1座與第2座（平安大廈）相連樓層面積達7萬方呎以上，罕見「超大平層」極具規劃彈性，吸引大型機構跨業務整合。
對比西九龍跨區吸客光環，東九龍甲廈呈現另一番景象，供應充裕，整體空置率徘徊逾20%。黃浩邦分析，多年前，東九有不少大型企業包括保險公司遷入，但今年最主要的承租動力，只有原本承租區內工廈、工貿大廈或舊式甲廈企業「同區升級」。
過去工廈與甲廈呎租差距甚大，但隨着近5至6年商廈租金高位回調，兩者租金差距大幅收窄。若計及免租期，企業幾近相若或略增租金成本進駐全新甲廈。企業搬遷最大障礙不在月租，在於前期動輒數百萬至上千萬元裝修開支。為打破僵局，東九龍業主提供靈活方案，為租客分擔成本。
補貼方案分三種類型，真金白銀補貼（Fit-out Subsidy），直接開支票補貼租客部分裝修款項，減輕前期現金流壓力；量身定制（Tailor-made），租客定下規格，業主出錢代工，完工直接「拎包入住」；保留並微調現成裝修（Makeover），若上手租客裝修質素良好且合用，業主出資協助新租客進行局部改動與翻新，避免推倒重來的昂貴開支。此類彈性策略，促使不少受制於預算企業下定決心，在原區實現辦公環境全面升級。
東九龍及西九龍甲廈近年租賃情況
| 地區 | 策略 | 租客 |
| 東九龍 | 降價、業主補貼裝修、主打工廈（舊甲廈）升級搬遷 | 原區工貿、中型企業 |
| 西九龍（高鐵站IGC） | 高鐵優質、大樓面、地標規格、吸「跨區整合」需求 | 頂級投行（UBS）、跨國保險（AXA等）、中資金融、家族辦公室 |
東九業主「補貼裝修」吸客
整體而言，甲廈租金在經歷深度調整後，企業對辦公空間長遠規劃日漸明朗。目前寫字樓市況兩極化，具備跨境優勢、擁有全新超大樓面的地標項目，繼續吸納金融及大型機構；供應較多的非核心區，業主則持續透過靈活財務補貼與配套改裝，以「性價比」挽留同區升級租客。
西九甲廈具備跨境優勢，跨區吸納金融及大型機構；東九龍甲廈則以「性價比」挽留升級租客。
